HIPOTECARIO TEMA 18

 HIPOTECARIO TEMA 18



NATURALEZA Y CARACTERES DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El PROCEDIMIENTO REGISTRAL es la “sucesión de actos que tiene lugar desde que una persona solicita la inscripción de un título hasta que el Registrador resuelve sobre su pretensión, inscribiéndolo, o suspendiendo o denegando aquella”. Estos actos son la 1)Petición de inscripción, la 2)Presentación de documentos, la 3)Calificación del Registrador y la 4)Extensión del Asiento.

SU NATURALEZA esta intimadamente relacionada con el carácter de la función calificadora del Registrador. La doctrina antigua se dividía entre quienes asimilaban el procedimiento registral al Judicial (RICA, VENTURA, TRAVESET, CAMY) y quienes lo consideran un procedimiento Administrativo (GONZALEZ PEREZ).

Desde los trabajos de JERONIMO GONZALEZ, sin embargo, la mayoría de la doctrina (ROCA SASTRE, GONZALEZ PALOMINO, SANZ FERNANDEZ considera que es un procedimiento de Jurisdicción Voluntaria, en que el Registrador realiza una función pública mediante la cual los particulares obtienen la CONSTATACION REGISTRAL de sus titularidades inmobiliarias, con los efectos jurídicos inherentes.

Recientemente algunos autores (CASSO, LACRUZ, CHICO Y ORTIZ) creen que el procedimiento registral no puede asimilarse a ningún otro, sino que es un procedimiento “sui generis”.

En cualquier caso, el procedimiento registral presenta dos CARACTERES:

- Tiene CARÁCTER DISPOSITIVO, por lo que, como regla general, es un procedimiento rogado, que sólo se inicia a instancia de parte.

- Una vez iniciado, es AUTOMÁTICO, es decir, se impulsa y culmina de oficio. No obstante, este automatismo no es absoluto, como veremos al tratar el desistimiento.



EL PRINCIPIO DE ROGACION; ASIENTOS OBLIGATORIOS; ASIENTOS PRACTICABLES DE OFICIO; LEGITIMACION PARA PEDIR LA INSCRIPCION; EL DESISTIMIENTO.

EL PRINCIPIO DE ROGACION: según ROCA, es un principio de carácter formal consistente en que el procedimiento registral sólo puede ser iniciado a instancia de parte mediante solicitud o petición dirigida al registrador para que este ponga en curso tal procedimiento.

SANZ FERNANDEZ considera que la rogación no es un “principio” hipotecario, sino un “presupuesto” del procedimiento, una petición dirigida al registrador para que este ejercite sus funciones y practique la inscripción.

Sin embargo la mayoría de la doctrina y la DGRN consideran la rogación como un “principio” hipotecario, derivado del carácter voluntario de la inscripción en nuestro sistema.

Su FUNDAMENTO se encuentra en que, al ser el Registrador un institución pública al servicio de los particulares y los entes públicos, el procedimiento registral es dispositivo y no permite al Registrador proceder de oficio a la toma de razón de un acto registrable, aunque tenga conocimiento de este.

El elemento principal del principio de rogación es, por tanto, la petición de inscripción que, según ROCA, es una declaración de voluntad, esta declaración de voluntad, tiene los siguientes caracteres:

1º Es UNILATERAL, porque cualquiera de las personas señaladas, por la ley está legitimada individualmente para hacerla, y RECEPTICIA, pues se dirige al Registrador.

2º Debe emanar de las PERSONAS DETERMINADAS, por el art. 6 de la LH (APL): “La inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente: a) por el que adquiera el derecho. b) por el que lo transmita, c) por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir. d) por quien tenga la representación de cualquiera de ellos”.). d) “por quien tenga la representación de cualquiera de ellos”.

SANZ FERNANDEZ incluye en la letra “c” la anotación preventiva del derecho hereditario y la inscripción del dominio solicitada por el titular de un derecho real limitado. Y, en cuanto a la letra “d”, no es necesario, sin embargo, acreditar la representación por la exhibición de un poder, pues el art. 39 RH considera que tienen tal representación los que simplemente “PRESENTEN” los documentos en el Registro con objeto de solicitar la inscripción.

Sin embargo, el art. 40 RH dice que “los oficiales, Auxiliares y dependientes del Registro de la propiedad No podrán presentar ningún documento para su inscripción en el registro, salvo cuando estén comprendidos en los tres primeros apartados del art. 6 de la ley”. Y según SANZ FERNANDEZ, la prohibición afecta también al Registrador, salvo en el caso de títulos recibidos por correo, que puede presentar si quiere, conforma al art. 418 RH. ROCA, en cambio, cree que el Registrador puede presentar títulos siempre, pues la prohibición no le afecta.

3º La petición va dirigida al Registrador, para que proceda a practicar el asiento que corresponda a la índole del título registrable (inscripción, anotación preventiva, cancelación o nota magistral).

4º Ha de Acompañarse de la Presentación del Título correspondiente. Petición y Presentación son elementos distintos, pero relacionados. La Petición puede formularse verbalmente o por escrito, en el mismo título o en documento aparte, pero también de forma tácita, pues se entiende implícita en la presentación del título en el Registro. Y la Presentación puede ser posterior a la petición -lo que ocurrirá en los casos de petición escrita-, simultánea a ella -como ocurrirá en los casos de petición verbal y tácita- o anterior -cuando se suspende el asiento primeramente solicitado y se toma anotación por defectos subsanables-.

La PRESENTACIÓN –según resulta de los apartados 1 y 2 del art. 248 L.H., modifi­ca­do por la Ley de 18 NOVIEMBRE 2005 (de reformas pa­ra el impulso de la productividad)– puede ha­cerse: (1) físi­camente –aun­que no lo diga expresamente el precepto, mediante la entrega material de los tí­­tulos en el Registro–, (2) por correo, (3) por telefax o (4) por remisión telemática.
5º La petición y la presentación del título dan comienzo al procedimiento registral y obligan al registrador a entregar al presentante de un recibo del documento, a realizar la Toma de razón del documento en el Libro-Registro de Entrada, a practicar el Asiento de Presentación y, tras la “Calificación”, a “Realizar” el correspondiente Asiento, “Denegarlo” o “Suspenderlo”.

B) Aunque la inscripción es voluntaria, existen ASIENTOS OBLIGATORIOS, estos son:

1º la Inscripción de fincas y derechos reales resultantes de la Concentración Parcelaria y de las Reparcelaciones Urbanísticas.

2º También son de inscripción obligatoria los actos y contratos a que se refieran a Bienes del Estado, tal como dispone la Ley de Patrimonio del Estado de 1964. Además, si el Registrador conociera la existencia de bienes que deban inscribirse y no lo estuvieran debidamente, debe ponerlo en conocimiento del Ministerio de Hacienda para que proceda en la forma.

3º Igualmente, es obligatoria a inscripción de los Montes Catalogados, los Deslindes, el derecho real de vuelo y demás actos determinados en la ley de Montes de 2003. El Registrador, de conocerlos, instará la actuación de la Administración.

) Y, por último, el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales de 1986 dispone que estos bienes deben ser inscritos y concede al Registrador análogas facultades a las vistas.

C) Aunque el registrador actúa rogadamente, también hay ASIENTOS PRACTICABLES DE OFICIO:

a) Así, en materia de Inscripciones, la de la Hipoteca Legal en garantía de la Dote Estimada.

b) Y en materia de Anotaciones Preventivas: 1º la Anotación por falta de índices. 2º La de los títulos contradictorios relativos a una misma finca que se presenten simultáneamente. 3ª De embargos por causas criminales, o en que el estado tenga un interés directo. 4º La que extiende el Registrador eb n caso de duda que impida la inscripción. 5º La que se extiende en caso de destrucción de los libros del registro, conforme a la ley especial. 6º Y la que se extiende cuando el Registrador no puede practicar los asientos por acumulación de títulos o por imposibilidad de identificar la finca o de averiguar las cargas que pesan sobre ella.

c) En materia de Cancelaciones también se extienden DE OFICIO: 1º La cancelación de los asientos de Inmatriculación cuando no se acredita la publicación de los edictos. 2º La cancelación de los asientos extinguidos por el transcurso de su Plazo legal, al amparo del art. 353 RH. 3º Y la cancelación de asientos por Rectificación de errores materiales en los casos del art. 213LH.

d) Entre las Notas Marginales, cabe destacar la nota que se practica de oficio de Afección de los Bienes transmitidos al Pago de los impuestos que gravan la transmisión, y las que hay que extender, cuando se expide una certificación de cargas, en los procedimientos ejecutivos. Tratándose de hipotecas la nota marginal sirve para indicar la existencia del procedimiento y avisar a los adquirentes posteriores, sometiéndoles a sus consecuencias.

Y pasando ya a examinar el Pacto de No Inscribir y el Desistimiento, dice ROCA que, en el procedimiento registral se distinguen tres momentos: 1)el Anterior al procedimiento mismo, en el que aún no se ha solicitado la inscripción; 2) el momento que va desde la petición hasta la práctica del asiento hipotecario; y 3)en el que comienza con la práctica del asiento solicitado.

En el primero se plantea el problema del pacto de No Inscribir; en el segundo, el del Desistimiento; en el tercero, el de la Renuncia de asientos ya practicados.

1º EL PACTO DE NO INSCRIBIR: es para ROCA, una obligación de no hacer, accesoria de un negocio jurídico sobre bienes o derechos inscribibles, por la que la persona a cuyo favor resulta un derecho inscribible se compromete a no pedir su registración o renuncia a promoverla, ya puramente, ya limitándose a circunstancias determinadas, con contraprestación o sin ella.

Algunos autores han negado toda eficacia al pacto, entendiendo que la renuncia al derecho de inscribir es nula, porque este se concede a una persona para la realización de orden público

BALLESTER GINER cree que es necesario distinguir:

.- Cuando la inscripción sea obligatoria o forzosa o tenga o carácter constitutivo, el pacto será nulo, por ir en contra de una norma imperativa.

.- Cuando la inscripción sea declarativa y voluntaria, el pacto será nulo, si tiene carácter Perpetuo, porque supondría una renuncia indefinida a la publicidad registral.

En cambio el pacto Temporal es válido, si obedece a un interés jurídicamente tutelable, pero su eficacia es solo personal, lo que no impide que la inscripción se practique, sin perjuicio de que quien incumpla la obligación de no inscribir deba indemnizar los daños y perjuicios causados.

2º En cuanto al DESISTIMIENTO, señalar que como el procedimiento registral, una vez iniciado por la rogación, se impulsa y culmina de oficio, automáticamente, se plantea el problema del desistimiento. Este es un acto voluntario del interesado en un título, del que ya se ha extendido el asiento de presentación en el libro diario, por el que solicita que no se practique la inscripción o asiento solicitado. El desistimiento puede ser tácito y expreso.

.- Puede realizarse TACITAMENTE en los casos en que, retirado por el interesado o devuelto a este el título presentado, no vuelve a presentarlo dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación. Según el art. 427 RH (NOAPL): “Extendido el asiento de presentación, el presentante o el interesado podrán retirar el documento sin otra nota que la expresiva de haber sido presentado.
También podrán retirar el documento para satisfacer los impuestos o para subsanar defectos.
Siempre que el Registrador devuelva el título hará en él una indicación que contenga fecha de presentación y extenderá nota al margen del asiento de presentación, expresiva de la devolución, firmada por el presentante o el interesado cuando el Registrador lo exigiere”.

.-El desistimiento EXPRESO, cuya validez discutía la doctrina, ha sido admitido por la reforma del reglamento hipotecario de 1982 en el art.433RH (NOAPL):
Durante la vigencia del asiento de presentación, el presentante o los interesados podrán desistir, total o parcialmente, de su solicitud de inscripción.
Tal desistimiento, cuando sea total, deberá formularse en documento público o privado con firmas legitimadas notarialmente. Si el desistimiento solamente afectare a una parte de contenido de documento, podrá realizarse verbalmente. En todo caso, la solicitud de desistimiento se hará constar por nota al margen del asiento de presentación de que se trate”.
“El desistimiento no podrá admitirse cuando del mismo se derive la imposibilidad de despachar otro documento presentado, salvo que la petición del desistimiento se refiera también a este y se trate del mismo interesado, o siendo distinto, lo solicite también este, con las formalidades expresadas en el párrafo anterior.
“Tratándose de documentos judiciales o administrativos, el desistimiento deberá ser decretado o solicitado por la autoridad, funcionario u órgano que hubiere expedido el mandamiento o documento presentado.
“En cualquier caso, el Registrador denegará el desistimiento cuando, a su juicio, perjudique a tercero. Contra la negativa del Registrador, que se hará constar por nota al margen del asiento de presentación y en el documento o solicitud podrá interponerse recurso gubernativo.
“Aceptado el desistimiento, se cancelará el asiento o asientos de presentación afectados por el mismo, por medio de nota marginal”.

C) LA RENUNCIA de asientos practicados, cuya expresión sería una solicitud de cancelación, no parece admitirse. ROCA lo fundamenta, en que una vez practicada la inscripción, es de interés general y la ley no puede admitir que desaparezca por voluntad del titular registral.

Según ROCA, la irrenunciabilidad de los asientos practicados cuenta con una excepción expresa, la renuncia de las anotaciones preventivas realizada por la persona a cuyo favor se hayan practicado, art. 206 RH, y con otra tácita, el consentimiento formal del titular registral a la cancelación de inscripciones o anotaciones preventivas practicadas en virtud de escritura pública.

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