HIPOTECARIO TEMA 17

 

TEMA 17 HIPOTECARIO NUEVO

 

LA INCRIPCIÓN DE LAS RECTIFICACIONES DE SUPERFICIE O DE LINDEROS.

El artículo 198 de la Ley Hipotecaria, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de dicha Ley y de la Ley del Catastro Inmobiliario, establece que la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral se podrá llevar a efecto, entre otros procedimientos que determina, mediante la "rectificación de la descripción de la finca".

 

El nuevo artículo 201 regula el expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral, pero su estudio corresponde al tema 28.

         Ahora bien, el número 3 del mismo artículo 201 añade que no será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:

a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del 10 por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.

b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del 5 por ciento de la cabida que conste inscrita.
 

En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación fundadas en la comprobación de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.

Otro medio para realizar la rectificación de superficie o de linderos de una finca  es el procedimiento REGISTRAL regulado en el Artículo 199 de la Ley Hipotecaria. En efecto,  el artículo 199 determina que el titular del dominio o derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación grafica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.  Y el mismo artículo 199 regula el expediente registral que tiene por objeto tal incorporación.

         Deben tenerse en cuenta también la Resolución de las Direcciones Generales de los Registros y del Notariado y del Catastro de 29 de octubre de 2015, y la Resolución Circular de la primera de 3 de noviembre de 2015.

LA AGRUPACIÓN, SEGREGACIÓN, AGREGACIÓN Y DIVISIÓN DE FINCAS.

Suponen alteraciones meramente formales o "librarias" de fincas inscritas sin repercusión en la realidad física por lo que también son llamadas “modificaciones de entidades hipotecarias”.

Estas operaciones presentan las siguientes reglas generales:

1ª.- Aunque no implican ni enajenación ni gravamen, fue tradicional en la doctrina hipotecaria calificarlas como actos de riguroso dominio necesitados de la capacidad de disponer. En la actualidad ha acabado por imponerse  la tesis de según la cual, se entiende que no son negocios dispositivos, por lo que a efectos de capacidad pueden seguir el régimen de los actos de administración.

2ª La segunda regla es que todas estas operaciones habrán de formalizarse, como exige el Reglamento Hipotecario en Escritura Pública, sin perjuicio, de la posibilidad, también admitida por el Reglamento y las Leyes especiales, de la utilización de la Certificación Administrativa por parte de las Administraciones Públicas. 

3º Y por último, dice el artículo 9 de la Ley Hipotecaria que, siempre que  se realicen operaciones de segregación, división, agrupación o agregación la inscripción contendrá la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

Y pasando ya examinar las operaciones de modificación de entidades hipotecarias en particular, comenzaremos diciendo que

A) LA AGRUPACION.- Es una operación registral por la que dos o más fincas inmatriculadas se reúnen para formar una finca nueva.

En el análisis de los REQUISITOS distinguiremos:

1º LOS SUJETOS.- La regla general es que las fincas agrupadas pertenezcan según el Registro a un solo dueño o a varios pro indiviso, art. 44,1 RH. Pero el art. 45, 3 dice que “podrán agruparse fincas pertenecientes a distintos propietarios, siempre que se determine de acuerdo con lo que resulte del título, la participación indivisa que a cada uno de ellos corresponde en la finca resultante de la agrupación”.

Regla que naturalmente se aplica cuando se agrupan fincas privativas con fincas gananciales.

2º OBJETO.- “Las fincas que se agrupen deben ser colindantes entre si, y si están edificadas, además, deben constituir físicamente un solo edificio o casa-habitación”, art. 44,1º del RH. También puede agruparse, aunque no sean colindantes, las fincas especiales reguladas en los demás números del art. 44 RH, que están basadas en la idea de unidad económica o unidad de explotación. El precepto s se refiere a las llamadas fincas discontinuas -formadas por fincas o porciones no colindantes- citando expresamente:

- Los cortijos, haciendas, labores, masías, dehesas, cercados, torres, caseríos, granjas, lugares, casales, cabañas y otras propiedades análogas que formen un cuerpo de bienes dependientes o unidos con uno o mas edificios y una o varias piezas de terreno, con arbolado o sin él, aunque no linden entre sí ni con el edificio, y con tal de que en este caso haya unidad orgánica de explotación o se trate de un edificio de importancia al cual estén subordinadas las fincas o construcciones.

- Las explotaciones agrícolas, aunque no tengan casa de labor y estén constituidas por predios no colindantes, siempre que formen una unidad orgánica, con nombre propio, que sirva para diferenciarlas y una organización económica que no sea la puramente individual, así como las explotaciones familiares agrarias.

- Toda explotación industrial situada dentro de un perímetro determi­nado o que forme un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre sí.

La resolución de DGRN de 27 de mayo de 1983 consideró inscribible la agrupación de cinco fincas urbanas subterráneas distintas, que de hecho eran un único garaje, aunque estaban integrados en diferentes edificios en régimen de propiedad horizontal.

3º FORMA.- La agrupación se efectúa en escritura pública, en la que se describen las fincas que se agrupan y la nueva finca resultante de la agrupación, art. 50 RH. El art. 45, 1 y 2 del RH dice que: “si las fincas no fueren colindantes se describirán individualmente las parcelas que la constituyen y las características de agrupación o causa que dan lugar a ellas”.

4º En cuanto a la CONSTANCIA REGISTRAL:

1.- Se abre una hoja, folio o registro particular con su número correspondiente, a la nueva finca resultante de la agrupación.

2.- Se hace constar la agrupación por nota al margen de la última inscripción de propiedad en la hoja particular de cada finca agrupada y queda cerrada

Finalmente, el art. 49 RH establece que “si en la misma escritura se comprende la agrupación de varias fincas y venta de la agrupada, se practica una sola inscripción en la que se comprende la agrupación y su enajenación”. Es un caso típico de tracto sucesivo abreviado.

B) AGREGACION.- Es la operación registral en cuya virtud una o más fincas inmatriculadas o porciones segregadas de otra u otras fincas se unen a otra que las absorbe, sin formar finca registral nueva.

Si se trata de porciones segregadas no llegan a formar finca independiente en el Registro puesto que están destinadas a la segregación.

Los requisitos de sujetos y objeto coinciden con lo que hemos expuesto para el caso de agrupación.

El REQUISITO ESPECIAL es que la extensión superficial de la finca absorbente “represente, por lo menos, el quíntuplo de la suma de las que se agreguen , art. 48,1 RH.

REGISTRALMENTE la agregación se hace constar en el folio abierto a la finca mayor, sin alterar su numeración, y en la inscripción se expresa la descripción resultante de la finca absorbente. Y por la nota al margen se hace constar la agregación en los folios de las proporciones agregadas.

Si se agrega una finca registral completa a otra, respetando el límite cuantitativo, posibilidad no contemplada en la ley, pero admitida por la doctrina y la práctica, entonces si que hay cierre registral de la finca agregada, art.48, 2 del RH.

C) SEGREGACION.- Es la operación registral en cuya virtud se separa parte de una finca inmatriculada para formar una finca nueva.

SUS REQUISITOS SON:

1º Que la porción segregada sea susceptible jurídicamente de separación.

A este respecto son decisivas todas las normas que regulan la Ordenación Territorial y del Suelo, así como las de las Explotaciones Agrarias.

 

En efecto, el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana de 30 de Octubre de 2015, en su artículo 26 se ocupa de esta materia, distinguiendo, en primer lugar entre “FINCA” y “PARCELA”.

-“Finca”: es la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo y que cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tendrá la consideración de finca registral.

-“Parcela”: sin embargo, es la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.

Pues bien, establece la Ley que la división o segregación de una finca, para dar lugar a dos o más diferentes, sólo es posible si cada una de las resultantes reúne "las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística".

Añade que esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.

Y, sobre todo establece que en la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. E, igualmente, el cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.

Terminando por establecer que los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles.

La materia está regulada más minuciosamente por el R.D. de 4 julio 1997, sobre Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario respecto de la Inscripción de los Actos de Naturaleza Urbanística

Con carácter general dispone el art. 78 de dicho Real Decreto:

“Los Registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento".

La licencia se puede obtener por acto expreso, pero también por silencio administrativo, si bien en éste último caso el Tribunal Supremo (Enero 2009) tiene declarado que por el silencio administrativo no pueden obtenerse autorizaciones o adquirirse facultades que sean contrarias a las normas imperativas de la legislación reguladora de la Ordenación Territorial y del Suelo

También establece el citado R.D. en el art. 79 que : “En caso de división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, (1) cuando de la operación resulten parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo o, aun siendo superiores, (2) cuando por las circunstancias concretas, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, los Registradores de la Propiedad remitirán copia del título o títulos presentados al Ayuntamiento que corresponda, acompañando escrito con solicitud de que se adopte el acuerdo que, en cada caso, sea pertinente. Esta remisión se hará constar al margen del asiento de presentación, el cual quedará prorrogado hasta un límite de 180 días”. Y puede suceder:

1. Que el Ayuntamiento comunique que no hay parcelación urbanística ilegal. Se procede a la inscripción.

2. Que el Ayuntamiento considere que hay peligro de formación de un núcleo urbano o de posible parcelación ilegal. Se deniega la inscripción.

3. Que el Ayuntamiento no conteste en el plazo de cuatro meses, contados desde la fecha de la nota marginal. Se practicará la inscripción.

-Tratándose de fincas rústicas, hay que tener en cuenta, la Ley de 4 julio 1995, de Modernización de las explotaciones Agrarias, que, en su art. 24, establece que "la división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no de lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo". En caso contrario, los actos o negocios jurídicos serán nulos y no producirán efecto ni entre las partes, ni con relación a tercero.

Se exceptúan estos casos: (1) Que la disposición -de las parcelas formadas por la división- sea a favor de los propietarios colindantes, siempre que la extensión de las fincas resultantes no sea inferior a la unidad mínima de cultivo; (2) que la porción segregada se destine, dentro del año siguiente, a cualquier tipo de edificación permanente, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística; (3) que la segregación o división sea consecuencia del derecho de acceso a la propiedad establecido en la Ley de Arrendamientos Rústicos y (4) que la segregación se produzca por expropiación forzosa.

Hay que tener en cuenta, finalmente, la legislación sobre concentración parcelaria, y todas las LEYES AUTONOMICAS que también se ocupan de la ordenación territorial y del Suelo en su respectivo ámbito.

2º LA ESCRITURA PUBLICA DE SEGREGACION debe hacer constar la descripción de la finca segregada y la descripción del resto, “cuando sea posible”, o por lo menos, las "modificaciones en la extensión y en el lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregación".

REGISTRALMENTE:

1º Se abre folio nuevo, con el número correspondiente, a la porción segregada, con su descripción, art. 47, 1 RH.

2º Se practica nota al margen de referencia en la finca matriz en los términos que consta en la escritura.

 D) DIVISION.- Es la operación registral en cuya virtud la totalidad de la finca se divide en dos o más porciones, que pasas a formar nuevas fincas. Los requisitos son los mismos que los estudiados respecto de la segregación.

Como diferencia, indicaremos que en LA ESCRITURA PUBLICA se describe la finca que se divide y   las nuevas fincas resultantes de la división.

Y REGISTRALMENTE: a) se abre a cada finca resultante de la división la oportuna hoja o folio particular, con su número correspondiente. b) Y se practica Nota marginal a la inscripción de la finca dividida haciendo mención de la división efectuada.

En cuanto a segregaciones y divisiones de elementos de la propiedad horizontal, advertir que el art. 53 a) del RD de 4 de Junio de 1997 señala “no podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número".

Si bien esta norma no se aplica a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión.