HIPOTECARIO TEMA 16

 
TEMA 16 HIPOTECARIO NUEVO 



LA DECLARACION DE OBRA NUEVA: NATURALEZA Y CAPACIDAD

La declaración de obra nueva es la “manifestación del propietario de una finca inmatriculada en el Registro, realizada en Escritura Pública o en otro título inscribible, en la que se hace constar el hecho de haberse concluido o comenzado la construcción de edificios o mejoras (si la finca es urbana) o comenzado nuevas plantaciones (si la finca es rústica).

En cuanto a su naturaleza jurídica: Examinamos dos cuestiones:

a) Respecto del alcance de la modificación registral de la declaración de obra nueva, la doctrina dominante consideraba que las declaraciones de obra nueva pertenecen al campo de las circunstancias físicas o materiales de las fincas inscritas. Y que, por ello, el Registro no garantizaba que esta obra exista, ni que tenga las características expresadas en el asiento.

Sin embargo, estas afirmaciones han sido atemperadas por la reforma de la Ley Hipotecaria llevada a cabo por la Ley de 24 de Junio de 2015 ya que con arreglo al nº5 del art. 10 de la LH: APL”. “Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real”.

b) Respecto de si se trata de un acto de disposición o de administración, PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS considera la declaración de obra nueva como un acto de simple administración en base al artículo 1384 del CC y el artículo 94 apartado 2º del RH.
En cuanto a la capacidad necesaria para realizar la declaracion de obra nueva, señalar que tal declaración no exige capacidad de disponer, sino sólo para administrar, si bien, sólo se podrá verificar por el titular del suelo o por los titulares de un derecho de superficie, sobreedificación o subedificación, o un derecho real de vuelo.

Además:

- En los casos de copropiedad o condominio será necesario el consentimiento de todos los participes o copropietarios

- Tratándose de una finca ganancial, inscrita a nombre del marido y de la mujer, la DG considera inscribible la declaración de obra nueva otorgada únicamente por uno de los cónyuges.

- Igualmente la Dirección General ha admitido que la declaración de obra nueva puede hacerla el nudo propietario sin el consentimiento del usufructuario y que también puede hacerla el titular actual de la finca, aunque el anterior no la hubiera llevado a cabo 

- Y por último que también puede hacerse por los herederos, previa su acreditacion, sin necesidad de formalizar previamente la adjudicación hereditaria del solar.



LA INSCRIPCIÓN DE LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN Y TERMINADA: REQUISITOS.

El vehículo de acceso al Registro de la obra nueva, está regulado en el párrafo 1º del art. 202 de la LH que dice APL “Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso.”

En definitiva, puede ser una escritura pública que documente cualquier negocio jurídico o una escritura ad hoc. Pero también es título para la inscripción de la obra nueva la certificación administrativa del art. 206 LH cuando son inmuebles pertenecientes a una Administración Pública.

Las Modalidades en general de la obra nueva son dos: Obra nueva finalizada y Obra en construcción:

Y son Requisitos comunes a ambas modalidades; La Licencia y el Certificado de técnico competente. A este respecto, el art. 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana dice que:

1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto. Y añade que:

2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.

Por su parte el artículo 46 del RD 1093/1997 de 4 de Junio  de Normas Complementarias al Reglamento Hipotecario respecto a la Inscripción en el Registro de la Propiedad de los Actos de Naturaleza Urbanística dice respecto del certificado del técnico que la justificación por técnico competente podrá hacerse:

-Por comparecencia del técnico en el mismo acto del otorgamiento de la escritura o autorización del acta que, en cada caso, proceda.

-Por incorporación a la matriz de la escritura o del acta de la certificación del técnico, con firma legitimada notarialmente, que contenga la descripción de la obra nueva, coincidente con la del propio título

-Por la presentación en el Registro de la certificación del técnico, con el carácter de documento complementario del título inscribible.

Y respecto de la licencia señalar que es necesario su otorgamiento expreso sin que pueda obtenerse por silencio administrativo.

Pero para la Obra nueva finalizada (declaración de obra nueva terminada o acta de finalización de obra) son necesarios además otros requisitos:

Así, conforme al art. 28 de la Ley del Suelo es necesaria la Acreditación documental
  • a) del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y
  • b) del otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente,
1.- Los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de dicha edificación a sus usuarios son los que establece la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación que exige expresamente la constitución del seguro decenal y la entrega del Libro del Edificio, y en ambos casos se impone además como una obligación del Promotor.

a) Concretamente, respecto del seguro decenal dice la Ley que :«No se autorizarán ni se inscribirán en el R. de la P. la declaración de obra nueva de edificaciones, a las que sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el art. 19».

El art. 19 se refiere al:«Seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio».

Respecto a si la obligación de constituir el seguro decenal se aplica a la declaraciones de obras en construcción, la R de la D.G. de 20 MARZO 2000, se inclina por excluir del ámbito de la ley a la declaración de obra nueva en construcción, por entender que, en tanto no se termina la construcción, no surge el objeto asegurable.

Y en cuanto a la acreditación del seguro, según Instrucción dela DGRN se verificará mediante la presentación de la propia póliza del contrato, complementada con el documento que acredite su entrada en vigor.

b) En cuanto al Libro del Edificio, en él se integraran el proyecto con sus modificaciones, el acta de recepción, la identificación de los agentes intervinientes, las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y, en su caso, el resto de requisitos establecidos por la legislación autonómica.

Con arreglo al art. 7.3 de la LOE, el Notario deberá hacer constar en la correspondiente escritura, la existencia del Libro del Edificio y previo el depósito del mismo, su disponibilidad para cumplir con su obligación de entregar un ejemplar a cada uno de los usuarios del edificio

Y tras la reforma de la Ley 13/2015, de 24 de junio, el párrafo 3º del artículo 202 LH señala que salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, el libro del edificio, deberá aportarse al Registro para su archivo, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro. 

2.- Pero, además del seguro decenal y del libro del edificio es necesario para la obra nueva terminada: 

2.1.- Acreditar el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable, es decir, la Cédula de Habitabilidad o la llamada licencia de primera ocupación, que es una licencia administrativa que garantiza las condiciones de habitabilidad de la vivienda o local.

2.2.-Por último, el art. 28 de la ley del Suelo se refiere los “requisitos de eficiencia energética” que se concretan en la obtención del Certificado de eficiencia energética del edificio, regulado por el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril. El certificado debe estar suscrito por un técnico competente y su validez máxima es de 10 años.

Y añade el art. 28 que la obtención de los anteriores requisitos debe acreditarse siempre salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en los que bastará acreditar tal comunicación o declaración.

Por último señalar que tras la reforma de 2015 el párrafo 2º del Art. 202 de la LH establece que (APL)“La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica”

Y que la Resolución-Circular de la DGRN de 3 de Noviembre de 2015 dice que en este caso, también deberá constar inscrita previa o simultáneamente la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique la obra declarada



ESPECIALIDADES DE LA INSCRIPCIÓN DE LA VIVIENDA PARA USO PROPIO.

No obstante lo anterior, la LOE fue reformada por la Ley 30 DICIEMBRE 2002, de forma que el seguro decenal no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio.

Sin embargo, en caso de producirse la transmisión inter vivos dentro del plazo de diez años, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía por el tiempo que reste para completar los diez años.

A estos efectos, no se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.


LA INSCRIPCIÓN DE OBRA NUEVA ANTIGUA.

Este supuesto aparece regulado en el art. 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que establece que en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
 
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad por medio de las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de uno de estos documentos:
  • certificación expedida por el Ayuntamiento o
  • certificación expedida por técnico competente,
  • acta notarial descriptiva de la finca
  • o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca,
  • en dichas certificaciones deberá constar la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
b) Por su parte el Registrador
  • comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la declaración de obra y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
  • Y tras practicar la inscripción dará cuenta al Ayuntamiento respectivo de la inscripcion realizada, haciendo constar dicha notificación en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expida.
En el caso de que la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la comunicación del Registrador, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.

La omisión de esta resolución dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada



INSCRIPCIÓN DE LA AMPLIACIÓN Y REHABILITACIÓN DE OBRA NUEVA

La ampliación y rehabilitación de obra nueva plantean una serie de cuestiones:

1.- La primera es ¿Son inscribibles en El Registro de la Propiedad? La respuesta es afirmativa pues el párrafo 1º del art. 202 de la LH dice que podrán inscribirse en el Registro la plantación, edificación, MEJORA o instalación referentes a inmuebles

2.- La segunda cuestión es si serán o no necesarios para la incripción de estos actos los mismos requisitos que para la declaración de obra nueva. A este respecto la Dirección General distingue

Según la Resolución DGRN de 19 de febrero de 2005, si la la rehabilitación o reforma consiste en obras de redistribución interior de edificios ya inscritos no surgiendo uno nuevo y sin que varíe la configuración anterior de forma que lo que se inscribe no es una obra nueva sino la modificación de entidades hipotecarias no es necesario observar los requisitos de la declaración de obra nueva, siempre que claro está no se den los requisitos del artículo 53 Real Decreto de 4 de julio de 1997 al no aumentar el número de locales destinados a vivienda. 

Por el contrario la Dirección sí se entendió sujeta a los requisitos necesarios para la inscripción de una obra nueva (licencia municipal y certificado de técnico) la división del local de la planta baja dando lugar a una nueva entreplanta pues esta modificación afecta a la estructura esencial del edificio y pone en cuestión su ajuste a la legalidad urbanística.

Y señalar también que conforme a la resolucion de 23 de mayo de 2016 a las ampliaciones de obra nueva se aplica la georeferenciación.

3.- La última cuestión es si debe exigirse la ampliación y rehabilitación de obra nueva el seguro decenal. En este sentido, de la resolución-Circular DGRN de 3 de Diciembre de 2003, resulta:

Que en los supuestos de rehabilitación de edificios que suponga una alteración de la configuración arquitectónica que produzca una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, es exigible el seguro decenal salvo que: 1º se trate de rehabilitación actual sobre un edificio cuya construcción originaria tenia solicitada licencia de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley (6 de Mayo de 2000),   y 2º se trate de una rehabilitación   “stricto sensu", excluyendo las hipótesis de las obras de reforma, modificación o ampliación de edificios ya existentes . º

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