HIPOTECARIO TEMA 6

 HIPOTECARIO TEMA 6



EFECTOS DE LA INSCRIPCION RESPECTO A LOS ACTOS O CONTRATOS NULOS

Como se estudia en otro tema, en virtud del principio de legalidad solo pueden tener acceso al Registro títulos válidos y perfectos. Para conseguirlo, además de exigir que los títulos se presenten en documentación pública o auténtica, se impone al Registrador la obligación de calificar el título presentado, denegando la inscripción de los que adolezcan de algún defecto que afecte a la “validez del acto dispositivo”, art. 18 LH.

Pero a pesar de ello, es posible que ciertos actos y contratos nulos ac­cedan al Registro: BIEN por una calificación errónea del Registrador, BIEN por vicios que escapan a su apreciación -contrato simulado, vicios del consentimiento o BIEN por ser actos administrativos consecuencia del privilegio de la llamada auto tutela declarativa o ejecutiva del que que gozan las Administraciones Públicas, y en virtud del cual sus actos sujetos al Derecho Administrativo serán ejecutivos y se presumirán válidos

Pues bien, en nuestro Derecho la inscripción no tiene fuerza convalidante. Si un acto o contrato nulo se inscribe, sigue siendo nulo, sin que el Registro pue­da tener eficacia para purgar los vicios de que adolece; en efecto, dice el art. 33 L.H. que: (APL): «La inscripción no convalida los actos y contratos que sean nulos con arreglo a las leyes».

La doctrina ha enjuiciado de diversas maneras este precepto:

GÓMEZ DE LA SERNA -que fue uno de los autores de la L.H. de 1861­ decía que: «si bien no faltará quien califique de innecesaria la regla del artículo 33, era conveniente escribirla para salir al paso de la "cavilosidad y malas artes" de los que pretendieran que actos nulos se considerasen purgados por el sólo hecho de inscribirlos”. Como decían GALINDO, ESCOSURA, y MORELL " la inscripción no es el agua del Jordán que lava toda mancha".

Sin embargo, hoy día, la mayoría de la doctrina considera que el art. 33 es un precepto superfluo: y Roca nos dice que ello es así:

1. Por la propia evidencia del precepto.
2. Porque esta misma regla la presupone el art. 79-3° L.H. relativo a la cancelación de inscripción por nulidad del título
3. Porque lo mismo ocurre con el art. 34 L.H., interpretado «a contra­rio sensu».

Precisamente, un aspecto relevante a tratar es la dependencia, o no, del artículo 33 LH con su posterior 34.

Podemos comenzar afirmando que toda transmisión o gravamen sobre bienes inmuebles requerirá la concurrencia de dos requisitos:
  1. Acto o contrato válido: la falta de este primer requisito elimina la causa de la transmisión, lo cual provoca que nos encontremos ante una venta nula de cosa propia (art. 33 LH).
  2. Preexistencia del derecho en el enajenante: la falta de este segundo requisito no elimina la causa de la transmisión, por aplicación del principio de la fe pública registral, que antepone el asiento del tercero hipotecario por encima de la realidad extrarregistral, dando lugar a una venta válida de cosa ajena (art. 34 LH)°.
Sobre ello ha habido una extensa jurisprudencia, recogida de forma magnífica en la STS de 5 de marzo de 2007 (reiterada por la posterior de 7 de Septiembre de 2007).

A través de ella se procede a la fijación definitiva en cuanto a la aplicación de los arts. 34 LH y 1473 CC (venta de cosa ajena y doble venta), al mismo tiempo que desarrolla una magnífica síntesis de la evo­lución de la doctrina jurisprudencial.

Hasta los años 90, si un propietario vendía dos veces una misma finca, se venía entendiendo que nos encontrábamos ante un supuesto de doble venta (art. 1473 CC). No había dudas sobre ello.

A partir de la década de los 90, se empieza a introducir un nuevo supuesto, el de venta de cosa ajena (con el problema de la falta de regulación legal expresa, a diferencia de la doble venta). La cual, en un primer momento se entendió como nula o inexistente por falta de objeto; luego se empezó a admitir su vali­dez por el carácter consensual y obligacional de la compraventa, para más tarde, modificar en parte el concepto de doble venta, introduciendo la exigencia de que la primera venta no se hubiera consumado mediante la traditio. Esto se tradujo en cierta coetaneidad cronológica entre las transmisiones, ya que cuanto más tiempo transcurriera entre la primera y la segunda transmisión, más probable sería la consu­mación de la primera venta; consecuencia de todo ello es que, habiendo título y modo en la primera transmisión, la jurisprudencia pasó de calificar tales supuestos de "doble venta" a "venta de cosa ajena".

Por su parte, la doctrina que se recoge en sendas STS del año 2007 es que en las adquisiciones en su­basta (procedimiento apremio administrativo o judicial) el rematante o adjudicatario (que había adquirido del titular registral  sí reúne la cualidad de tercero hipotecario, a efectos de la aplicación del art. 34 LH, Para ello el Alto Tribunal se fundamenta en el art. 594 LEC (declara expresamente la validez del embargo trabado sobre cosa ajena), así como los antecedentes legislativos, históricos, la realidad social actual y el espíritu y finalidad de la normativa hipo­tecaria, reforzando el papel que desempeña el Registro de la Propiedad en la seguridad jurídica.


LAS ACCIONES RESCISORIAS, REVOCATORIAS Y RESOLUTORIAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

El principio de fe pública registral protege al tercer adquirente que reúna las condiciones del art. 34 LH, y ello, “aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro”.

Pues bien, según ROCA SASTRE, esta norma es completada por el art. 37 de la LH, que recoge los efectos que el ejercicio de las Acciones Revocatorias y Resolutorias producen respecto de las adquisiciones de un tercero, diciendo que (APL)

Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta ley.
Se exceptúan de la regla contenida en el párrafo anterior:
1º Las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que consten explícitamente en el Registro.
2º Las de revocación de donaciones, en el caso de no cumplir el donatario las condiciones inscritas en el Registro.
3º Las de retracto legal, en los casos y términos que las leyes establecen.
4º Las acciones rescisorias de enajenaciones hechas en fraude de acreedores, las cuales perjudicarán a terceros: a) cuando hubiese adquirido por título gratuito. b) cuando, habiendo adquirido por título oneroso hubiese sido cómplice en el fraude. El simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio no implicará, por si solo, complicidad en el fraude.
En ambos casos, no perjudicará a tercero la acción rescisoria que no se hubiere entablado dentro del plazo de cuatro años, contados desde el día de la enajenación fraudulenta.
En el caso de que la acción resolutoria, revocatoria y rescisoria no se pueda dirigir contra un tercero, conforme a lo dispuesto en el párrafo primero de este artículo, se podrán ejercitar entre las partes las acciones personales que procedan”.

La doctrina señala que este precepto contiene una regla general y varias excepciones. Pero lo que ocurre es que la regla general no es más que la aplicación del art. 34 L.H. y las excepciones son supuestos en los que faltan algunos de los requisitos de dicho artículo

Vamos a examinar por separado los efectos de cada una de estas acciones en relación con el Registro:

A.- LAS ACCIONES RESCISORIAS son las que se dirigen a dejar sin efecto negocios válidos estructuralmente, pero que causan un perjuicio económico a alguna de las partes o a un tercero. La rescisión no es por tanto, una condición, aunque el art. 23 LH hable de condiciones rescisorias”.

La rescisión solo procede en los casos taxativamente enumerados en la ley, que son los siguientes:

1º Los contratos que puedan celebrar los tutores sin autorización judicial o los celebrados en representación de los ausentes, siempre que las personas a quienes representen hayan sufrido lesión en más de la cuarta parte del valor de las cosas que hayan sido objeto de aquellos, art. 1291, 2º cc.

Las particiones de herencia, división de cosa común y división de la sociedad civil, por lesión en más de la cuarta parte del valor de las cosas cuando fueron adjudicadas, art. 1074, 406 y 1708 CC.

3º Las enajenaciones realizadas en fraude de acreedores, art. 1291, 3º CC, que dan lugar a la acción pauliana.

4º Los contratos sobre cosas litigiosas, si los celebra el demandado sin conocimiento y aprobación de las partes litigantes o de la autoridad judicial, art. 1291, 1º y2º CC.

5º En Cataluña y Navarra, los contratos en que se sufra lesión en más de la mitad del justo precio, rescisión por lesión “ultra dimidium”.

Estas acciones son personales, imponiendo a quien ocasiona la lesión la obligación de devolver las cosas que fueron objeto del contrato con sus frutos y el precio con sus intereses y subsidiarias, porque la rescisión puede evitarse indemnizando el importe de la lesión sufrida.

Pues bien, las acciones rescisorias No perjudican al tercer adquirente de buena fe, quedando obligado en este caso el causante de la lesión a indemnizar los perjuicios, art. 1295 cc.

Partiendo de lo que hemos visto, ROCA SASTRE considera muy difícil que una acción rescisoria perjudique a un tercero hipotecario, que siempre es un adquirente de buena fe, a menos que la causa de rescisión conste explícitamente en el Registro, lo que, a su juicio, solo sucederá cuando, al tiempo de su adquisición, estuviera anotada preventivamente la demanda de rescisión correspondiente.

B.- En segundo lugar, LAS ACCIONES REVOCATORIAS, en sentido estricto, son las derivadas de las causas de revocación de donaciones, que pueden ser:

- Con efectos personales o “ex nunc”, que son la revocación de donaciones por supervivencia o superveniencia de hijos o por ingratitud del donatario, al que ROCA SATRE asimila los supuestos de reducción de donaciones inoficiosas.

En estos casos, al igual que las acciones rescisorias, el tercero solo puede verse perjudicado si, al tiempo de su adquisición, se encuentra anotada preventivamente la demanda de revocación o reducción.

- Y la acción con efectos reales o “ex tunc”, es la de revocación de donaciones por incumplimiento de las cargas. No obstante, si la carga no consta en el registro, la acción de revocación solo perjudica al tercero desde su anotación preventiva.

Y si la carga consta en el Registro, en realidad funciona como un caso de resolución de la donación.

C.- Por último, las acciones RESOLUTORIAS perjudican a terceros siempre que deban su origen a causas que consten en el Registro.

Siguiendo a ROCA podemos distinguir estos supuestos:

1º La acción resolutoria por incumplimiento de las obligaciones recíprocas y sus aplicaciones,(compraventa por evicción, vicios o gravámenes ocultos), que, como condición resolutoria tácita, no consta en el Registro, solo afectará a tercero cuando se anote preventivamente la demanda de resolución.

2º Las acciones resolutorias derivadas del incumplimiento de condiciones resolutorias expresas perjudicarán a tercero, si la condición consta inscrita en el Registro. Dentro de este supuesto ROCA SASTRE incluye:

  1. La condición resolutoria en garantía del precio aplazado en una compraventa (pacto de “lex comisoria”) admitida por el art. 11 LH.
  2. Las reservas hereditarias y sustituciones fideicomisarias, si se hace constar en el Registro la existencia de la reserva o fideicomiso.
  3. La donación, institución de heredero y legado “sub modo”, si el modo consta en el Registro, porque su incumplimiento resuelve la donación, institución o legado.

3º Otro supuesto es el de las acciones resolutorias de origen legal, como los retractos legales, que perjudicarán a tercero, aunque no consten en el Registro, porque la ley les da una publicidad mayor que la que pueda proporcionar este.

Por ello, ROCA considera que la inclusión de los retractos legales en el art. 37 es inútil y se debe a un simple afán aclaratorio.



LA ACCIÓN PAULIANA

Por último, el número 4º del art. 37 se refiere a LA ACCIÓN PAULIANA y aunque de ella trata el correspondiente tema de Derecho civil, daremos brevemente unas nociones generales.

La acción pauliana es la acción rescisoria por fraude de los acreedores de los arts. 1111 y 1291, 3 delCódigo Civil.

Concepto. De la mano de De Diego podemos definirla como “aquella que corresponde a los acreedores para pedir la revocación de los actos realiza­dos en fraude y daño de sus legítimos derechos”.

Y si importante es encontrar un concepto apropiado, más si cabe lo es un estudio a fondo sobre su naturaleza jurídica, en base a sus caracteres:
  1. Es una acción personal: si afecta a un tercero, no será por su eficacia real, sino por la complicidad de los adquirentes en el fraude (o porque conste previamente extendida la anotación preventiva de demanda que en cualquier caso sirve para destruir la buena fe del adquirente).
  2. Es una acción rescisoria: los actos que se rescinden son válidos (a diferencia de los simulados o fraudu­lentos), pero dignos de menor protección que el crédito insatisfecho. Ello encuentra su base última en la obligación genérica de todo deudor de mantener su propia solvencia.
  3. Y es una acción subsidiaria: sólo utilizable por el acreedor cuando carezca de todo otro recurso legal para obtener la reparación del perjuicio
Para que pueda tener lugar requiere:
  1. Que exista un crédito de actor.
  2. Que el deudor realice posteriormente un acto de disposición en beneficio de un tercero.
  3. Que, a consecuencia del mismo, el deudor quede en estado de insolvencia.
  4. Que tal enajenación sea fraudulenta, lo que se presume si es gratuita, art. 1297; siendo onerosa, es preciso que el adquirente conozca el fraude (“consilium fraudis”).
  5. Que el acreedor carezca de otro medio para cobrar lo que se le debe, pues es una acción subsidiaria, por lo que siempre puede enervarse pagando el crédito al acreedor.
En el ámbito hipotecario, como hemos visto, la acción solo perjudica a tercero si se entabla dentro del plazo de cuatro años, contados desde el día de la enajenación fraudulenta, y además es necesario que el tercero hubiese adquirido por título gratuito o, habiendo adquirido por título oneroso, sea cómplice en el fraude. Y el simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio no implica, por si solo, complicidad en el fraude. Esta regla ha provocado dos polémicas:

1.-Algunos autores, como GALINDO Y ESCOSURA, MORELL, creen que el tercer adquirente goza de más protección en el orden civil, ya que el art. 1295 CC ampara al de buena fe, sea a título gratuito u oneroso.

Sin embargo, la mayoría considera que la legislación hipotecaria concuerda con la civil. Esta no protege al adquirente a título gratuito, porque el art. 1297 presume el fraude en las enajenaciones gratuitas, ni al adquirente a título oneroso de mala fe, entendiendo esta como complicidad en el fraude.

2.- También se ha discutido a qué tercero se refiere el artículo:

i.- Algunos autores, JERONIMO GONZALEZ, GONZALEZ PALOMINO, NUÑEZ LAGOS, consideran que por tercero debe entenderse tanto el que adquiere directamente del deudor como el subadquirente de aquel. Ambos son protegidos si adquieren a título oneroso y de buena fe, pero si adquieren a título gratuito o son cómplices en el fraude, mala fe. Esta postura ha sido acogida por la DGRN.

ii.- ROCA SASTRE, en postura seguida por SANZ FERNANDEZ Y LA RICA, sostiene que la ley hipotecaria no se refiere al que adquirió del deudor, porque este no es tercero respecto de la enajenación fraudulenta, sino parte, y está sujeto a las reglas del CC, sino al subadquirente de aquel.

Asi, la acción perjudica sólo al tercer subadquirente a título gratuito o al que, adquiriendo a título oneroso, fue cómplice en el fraude. Por consiguiente, la regla es inútil, ya que en estos casos el subadquirente no es un tercero, pues no adquiere a título oneroso y de buena fe.

ROCA concluye, pues, que la acción pauliana, como las demás rescisorias, solo perjudica al tercero del art. 34 LH mediante la anotación preventiva de la demanda correspondiente.

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