HIPOTECARIO TEMA 5

 
HIPOTECARIO TEMA 5



LA INOPONIBILIDAD Y LA FE PÚBLICA REGISTRAL

Los registros públicos suelen clasificarse en dos grupos: Registros públicos Administrativos, que se limitan a dar "noticia" de su contenido, (o sea lo que se llama la “publicidad formal”), y los Registros Jurídicos, que, además de dar esa publicidad, reconocen "efectos Sustantivos" a dicho contenido (o “publicidad material”).

El Registro de la Propiedad se encuadra entre los Registros Jurídicos,  ya que, para proteger el tráfico jurídico inmobiliario, establece una doble presunción: 

- Se presume “iuris tantum” que los derechos reales inscritos Existen y Pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, mientras los Tribunales no declaren la inexactitud del Registro, esto es, el Principio de Legitimación. 

- Y se presume “iuris et de iure” que el contenido del Registro ES exacto e íntegro, cuando se trata de proteger al tercero que, reuniendo ciertos requisitos, ha adquirido confiando en el Registro o Principio de Fe Pública Registral.

Sin embargo la doctrina no es unánime respecto a la cuestión de si la Fe Pública Registral está recogida en el artículo 34 de la L.H., del cual sería complemento el 32 de la misma, o si estos dos preceptos responden a dos sistemas distintos de protección. En este punto, hay dos concepciones: la tradicional o monista, y la dualista.

Así, para los defensores de la TESIS MONISTA, el principio de fe pública registral, pese a ser único, presenta dos vertientes:

1.- NEGATIVAMENTE, presume la integridad del Registro: lo que “no conste” en el Registro cuando el tercero realice su adquisición se considera “inexistente”. Lo recoge el art. 32 LH: (APL) “Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero”.

2.- Y POSITIVAMENTE, presume la exactitud del registro: el tercero que, cumpliendo los requisitos legales, adquiere un derecho, lo hace con extensión y contenido con que aparece registrado, siendo mantenido en su adquisición aunque no exista o se resuelva el derecho del transferente. Es recogido en el art. 34 LH, que luego examinaremos detalladamente.

Esta concepción entiende, pues, que, en la legislación española, hay UN SÓLO TERCERO protegido por la fe pública registral: el del art. 34 de la Ley Hipotecaria.

Defienden esta postura ROCA SASTRE, SANZ FERNÁNDEZ, HERMIDA LINARES, PEÑA y BERNALDO DE QUIRÓS y PAU PEDRÓN.

Frente a esta postura, la mayoría de la doctrina NUÑEZ LAGOS, LACRUZ, VILLA­RES PICÓ, AMORÓS GUARDIOLA, DIEZ PICAZO, HERNÁNDEZ GIL y GAR­CÍA GARCÍA, siguen una DOCTRINA DUALISTA:

Así, NÚÑEZ LAGOS sostuvo que el tercero del art. 34 L.H. es distinto del tercero de los arts. 13 y 32 de la misma. Al tercero de los arts. 13 y 32 le basta con la inscripción a su favor, sin que sea necesaria una previa ins­cripción a favor de quien le transmitió. La llamada fe pública y la buena fe sólo juegan en el ámbito del art. 34, pero no en el de los arts. 13 y 32 L.H.

En cuanto al AMBITO DE APLICACIÓN de Fe Pública Registral, dice ROCA que es el siguiente:

1º ASEGURA al tercero la existencia, titularidad y extensión de los derechos reales inscritos, pero no se extiende (i) a los datos registrales de mero hecho, como los datos físicos de la finca; (i) a los referentes al estado civil y capacidad de las personas; (iii) a los derechos personales o de crédito; ni (iiii) a los derechos reales sobre bienes muebles.

2º La fe pública No ampara al tercero respecto de las LIMITACIONES LEGALES que pesen sobre la finca, aunque No figuren registradas, porque la ley les otorga una publicidad mayor que la que podría darles el Registro. Así sucede con los retractos legales, prohibiciones legales de disponer, servidumbres legales, cargas urbanísticas, arrendamientos sujetos a leyes especiales etc.

3º También, ciertos derechos por su notoriedad perjudican a tercero aunque no conste en el Registro, como ha reiterado la jurisprudencia con relación a las servidumbres aparentes

4º El principio de fe pública registral solo actúa respecto el contenido de la hoja de la finca, no perjudicando al tercero lo que no conste en ella. Así se desprende del art. 13,párrafo 1º de la LH: (APL) “Los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquiera carga o limitación de dominio o de los derechos reales, para que surtan efecto contra tercero deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan”.

5º Tampoco ampara la fe pública al propio negocio jurídico en cuya virtud adquiere el tercero, pues, conforme al art 33 de la LH: (APL) “La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes”.

6º Y, por último, el principio opera en beneficio de tercero que reúna los requisitos del art. 34 LH y sus efectos se propagan a todo adquirente posterior de la misma finca o derecho.



EL CONCEPTO DE TERCERO EN LA LEGISLACION HIPOTECARIA

La Ley hipotecaria de 8 de febrero de 1861 definía al tercero, en su art. 27, como “aquel que no haya intervenido en el acto o contrato inscrito”, precepto que provocó grandes discusiones doctrinales. La ley de 1946 suprimió esta definición, pero diversos preceptos siguen aludiendo al tercero.

La mayoría de la doctrina está de acuerdo en que el concepto de tercero no es una creación de la ley hipotecaria, sino que procede del derecho civil, si bien aquélla le añade ciertos requisitos para protegerle mediante la fe pública registral.

I.- En el Derecho Civil, conforme al art 1257 del C.C. se distingue entre las “partes” y los “terceros” o extraños a la relación jurídica contemplada; si bien, estos terceros pueden ocupar dos posiciones:

- El simple tercero (“poenitus extraneus”), al que no afecta directamente la relación jurídica, auque pueda hacerlo indirectamente (oponibilidad).

- Y el “tercero adquirente” o subadquirente que, en virtud de un negocio jurídico o una disposición legal, entra en contacto con el objeto de una relación jurídica al vincularse con una de las partes.

II.- Pues bien, en el ámbito hipotecario, tercero es este “tercer adquirente” por negocio jurídico de un derecho real inmobiliario inscrito, que, si además reúne las circunstancias del art. 34 LH, será un tercero hipotecario, protegido por la fe pública registral cuando el Registro sea inexacto.

En este sentido, y como hemos dicho, JERONIMO GONZALEZ Y ROCA SASTRE defienden una TESIS MONISTA, según la cual todas las referencias que la ley hace al tercero se refieren al tercero del art. 34 LH.

Por el contrario, quienes siguen la TEORIA DUALISTA, consideran que el concepto de tercero hipotecario no es único, existiendo, como ya hemos señalado, el tercero “latino” del art. 32 LH que sólo es protegido en cuanto no le son oponibles los títulos no inscritos, y el tercero “germánico” del art .34 de la LH que está protegido incluso frente al verdadero propietario.



EXAMEN DEL ARTICULO 34 DE LA LEY HIPOTECARIA

El art. 34 LH dice (APL) El tercero de buena fe que adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
“La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
“Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o transferente.

Por consiguiente, para que nos encontremos ante un tercero hipotecario deben reunirse los siguientes REQUISITOS

1º El tercero ha de adquirir de buena fe, entendido en sentido subjetivo: debe desconocer la inexactitud registral y los vicios que puedan afectar a la titularidad del transferente, confiando en la exactitud del Registro, pero con independencia de si realmente consultó el Registro. La buena fe se presume mientras no se pruebe que el tercero conocía indubitadamente la inexactitud del Registro.

SANZ FERNANDEZ Y LA RICA creen que la buena fe debe existir en el momento de la inscripción, pero la mayoría de la doctrina la exige en el momento de la conclusión del negocio jurídico de la adjudicación. En lo que todos están de acuerdo es en que el conocimiento posterior de la inexactitud del Registro o de los vicios de la titularidad del transmitente (mala fe sobrevenida), no afecta a tercero

2º La adquisición debe ser onerosa, derivativa y por negocio jurídico, lo que excluye las transmisiones gratuitas, originarias y las que tengan lugar por ministerio de la ley o por resolución judicial o administrativa.

3º El tercero ha de adquirir de persona que en el Registro aparezca con las facultades para transmitir el derecho; SANZ opina que basta con que el derecho del transmitente esté inscrito en el momento en que el tercero inscribe su adquisición. ROCA y el TS creen que deber estarlo en el momento de perfeccionarse el contrato.

4º El tercer adquirente debe inscribir su derecho. SANZ FERNANDEZ cree que la fe registral produce sus efectos desde la inscripción. ROCA entiende que la inscripción retrotrae los efectos al día de la perfección del contrato.

5º El tercero ha de haber adquirido en función de Registro inexacto (si es exacto no necesita esta protección) y sin que consten en el claramente las causas que pueden producir la nulidad o resolución del derecho del transferente.

EL EFECTO DE LA FE PUBLICA REGISTRAL es mantener al tercero en su adquisición en los términos resultantes del Registro. Para la mayoría de la doctrina esto supone una adquisición “a non domino”. Sin embargo, NUÑEZ LAGOS dice que al tercero sólo “se le mantiene” en su adquisición, es decir, se niega al verdadero titular la posibilidad de reivindicación frente a aquel, lo que, sólo indirectamente, supone una adquisición “a non domino”.



EXCEPCIONES A LA FE PUBLICA REGISTRAL

Siguiendo a ROCA, distinguimos dos clases de excepciones:

A) Las que suponen NEGACION de un modo DEFINITIVO o indefinido de la protección del tercero hipotecario y, 

B) Las que suponen solo SUSPENSION TEMPORAL de la fe pública.

A.- Entre las primeras, podemos citar:

1.- Las Menciones conforme al Art. 29 de la L.H.

2.- El caso de la Usucapión, ya que conforme al art. 36 L.H., si frente al dominio o derecho real adquirido se ha consumado o está en vías de consumarse una usuca­pión, la fe pública sólo protege al tercer adquirente si no conoció o no pudo conocer la posesión por el poseedor y si no consintió o hizo cesar la posesión dentro del año siguiente a su adquisición.

3.- Anotaciones preventivas.- En esta materia cabe citar:

-La del art. 42 de la L.H.,referente a la anotación preventiva del  derecho hereditario, la cual, por su inadaptación a los principios hipotecarios, no puede quedar dentro del ámbito protector de la fe pública.
-La anotación del art. 44 L.H., en relación con el 1.923 C.c., en materia de anotación preventiva de embargo, ya que los créditos y actos dispositivos anteriores a dicha anotación, aunque no consten en el Registro, pueden afectar al ti­tular de la anotación.

4.-También se decía que para que la fe pública amparase al cesionario de un crédito nominativo, además de reunir los requisitos del art. 34 LH, era preciso que la cesión se notificase al deudor. Actualmente, parece, sin embargo que en este supuesto no hay una excepción a la fe pú­blica, ya que el nuevo art. 149 L.H.,modificado por la Ley, de 7 DICIEMBRE 2007, a diferencia del anterior, no exige la notificación al deudor.

5.- También, antes de la vigente Ley Concursal, se discutía sobre si el tercer hipotecario estaba o no protegido frente a la retroacción de la quiebra, pero esta cuestión la resuelve la dicha Ley Concursal en sentido positivo estableciendo que si los bienes y derechos salidos del patrimonio del deudor no pudie­ran reintegrarse a la masa por pertenecer a tercero que gozase de protección registral, se condenará a quien hubiese sido parte en el acto rescindido a entregar el valor que tuvieran cuando salieron del patrimonio del deudor concursado.

6. También son excepciones las Limitaciones Legales o Estatutarias de la propiedad. Así, conforme al articulo 26-1° L.H. «Las prohibiciones de disponer... establecidas por la Ley, no necesitarán inscripción separada y especial y surtirán sus efectos como limitaciones legales del dominio» destacando en este sentido las derivadas de la Ley del Suelo.

7.- Y, por último, también son excepciones por vía de negación: Las hipotecas Legales Tácitas o Créditos Singularmente Privilegiados que afectan a tercero aunque no consten en el Registro y el derecho de Reversión que, con motivo de las expropiaciones for­zosas, se concede a los antiguos propietarios.

B.- Y son EXCEPCIONES POR VÍA DE SUSPENSIÓN TEMPORAL:

1. La del art. 28 L.H., conforme al cual, (APL):

«Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por heren­cia o legado no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia. testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos».

Es decir, que, ante el peligro de que el titular inscrito sea un heredero aparente y no real, la L.H. suspende la protección de la fe pública.

2. La del art. 207 L.H.: conforme al cual, (APL)

«Las inscripciones de inmatriculación practicadas conforme a los dos artículos anteriores no surtirán efecto respecto de tercero hasta transcu­rridos dos años desde su fecha».

3. La suspensión por un año -prorrogable por otro- en el caso de asientos practicados durante el período de reconstrucción de Registros destruidos.

4. La suspensión por 180 días -que tienen los acreedores para pedir anotación preventiva- en el caso de adjudicación para pago de deudas del art. 45 L.H.

5. La suspensión por 180 días en el supuesto de anotaciones preven­tivas de legados: art. 48 L.H.

6. Y La suspensión establecida en el caso de la concentración parcelaria. La inscripción no surtirá efectos contra tercero hasta pasados 90 días naturales.

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