HIPOTECARIO TEMA 1

 TEMA 1 HIPOTECARIO


EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: CONCEPTO Y FINES

CONCEPTO

La doctrina tradicional –principalmente ROCA-, al exponer el art. 1º L.H., entendía que el Registro de la Propiedad podía contemplarse desde tres puntos de vista: como institución, como oficina, y como conjunto de libros. Pero esta idea, por lo menos, hay que matizarla.

El Registro es, ante todo, una institución, y, como tal, puede definirse -siguiendo a PAU PEDRÓN- como: "La institución destinada a la publicidad de la situación jurídica de los inmuebles, con la finalidad de proteger el tráfico jurídico".

El "conjunto de libros" y la "oficina" no caracterizan al Registro, pues no constituyen una materia exclusiva del mismo. En realidad son medios al servicio de la institución y pertenecen al capítulo de su organización.

La ley Hipotecaria en su art. 1º, número 1 dice que: ( Al Pie de la Letra, en adelante "APL")

"El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
 
Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles.
 
Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.”

Este precepto, que nos da una idea aproximada lo que es el Registro, ha sido criticado por la doctrina por diversas razones.

No obstante, GARCÍA GARCÍA y AMORÓS GUARDIOLA entienden que:

- Es posible que sus redactores tuvieran en cuenta sólo los dos asientos principales y positivos que se practican en el Registro, con exclusión de los negativos o accesorios, por la supuesta menor importancia de los mismos dentro de la mecánica registral. Lo más razonable es estimar que las dos palabras, inscripción y anotación, en su conjunto, son sinónimas de inscripción en sentido amplio, o sea, de registración.

- Dentro de la fórmula legal se incluyen tanto los actos y contratos como los derechos reales a que aquellos hacen referencia, y los bienes inmuebles sobre los que estos derechos recaen.

- Y no es desacertada la expresión actos y contratos, porque dentro de ella cabe incluir tanto los negocios jurídicos bilaterales, como los unilaterales (por ej.: negocio cancelatorio) e incluso los actos no negociales.

- En definitiva, hablar de inscripción o anotación en sentido amplio puede significar algo equivalente a “dotar de publicidad”, y esta es la función que cumple y es propia del Registro.
 
FINES

Podemos clasificarlos en esenciales y accesorios.

Esenciales

1. La publicidad de los derechos reales:

2. La legitimación y protección del tráfico jurídico y, por consiguiente, el fomento del crédito territorial. Este es el fin último del Registro, al cual tienden todas las legislaciones con más o menos intensidad.
 
Y son fines Accesorios

1. Fines estadísticos de movimiento de la propiedad inmueble.

2. Fines de información de la riqueza inmueble por medio de los Libros Índices, hoy ficheros informatizados vía internet.

3. Fines fiscales,



SISTEMAS DE ORDENACIÓN JURÍDICA DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

Se pueden definir como: "Los conjuntos de normas que regulan y organizan la propiedad inmueble de cada país".

De estas normas, pertenecen al Derecho inmobiliario “registral”, las relativas a la publicidad y a la seguridad del tráfico jurídico de inmuebles, a través del Registro de la Propiedad.

De esta suerte, en el ámbito del Derecho comparado, existen diversos sistemas de Registro o sistemas hipotecarios.

ROCA, atendiendo a SUS EFECTOS, distingue:

1. Sistemas que adoptan el Registro con efectos de: "inoponibilidad de lo no registrado respecto al tercer adquirente por negocio jurídico registrado". Es el sistema francés.

2. Sistemas que regulan el Registro con efectos legitimadores. En ellos el contenido registral se presume exacto e íntegro mientras no se pruebe lo contrario, e incluso aunque se pruebe, respecto de tercero. Hay dos modalidades:

- Con inscripción constitutiva: sistema alemán y suizo.

- Con inscripción declarativa: sistema español, ”.

3. Sistema que establecen el Registro con plena y absoluta eficacia probatoria. Lo que dice el Registro es siempre verdad de un modo absoluto, salvo excepciones tasadas. El titular registral tiene una situación inatacable. Es el sistema australiano.

También pueden clasificarse los sistemas registrales:

POR LA FORMA DE EXTENSIÓN DE LOS ASIENTOS

1. Sistemas de transcripción. En ellos se copia o transcribe íntegramente el documento. Se trata de los sistemas francés, belga e italiano.

2. Sistemas de inscripción. En ellos, los asientos se hacen a base de extractar y a veces transcribir algunos aspectos del título, pero no la totalidad del mismo, pues existen pactos de carácter personal que no son inscribibles. Este sistema es el que sigue la legislación española.

3. Sistema de encasillado. Los asientos se extienden siguiendo el encasillado de los libros.
Este sistema es propio de aquellas legislaciones que siguen el sistema del numerus clausus de derechos reales, en que basta consignar los datos fundamentales, pues todo lo demás está ya regulado por la Ley. Son los sistemas alemán, suizo y austriaco.

POR LA FORMA DE ORGANIZACIÓN

1. Sistema del folio real. El Registro, en estos sistemas, se organiza tomando como base fundamental la finca, abriendo un historial a cada una de ellas, en el que constan con separación los diferentes actos y contratos y derechos constituidos sobre cada finca. Prototipos del sistema de folio real son las legislaciones de Alemania, Suiza, Austria y España.

2. Sistemas de base personal. En estos sistemas, la organización del Registro no toma como referencia la finca, sino que se trata de un archivo de documentos completados por unas fichas. Es el caso de los sistemas francés e italiano y el que rige en varios estados de América del Norte.

POR SU RELACIÓN CON LA CAUSA DEL NEGOCIO JURÍDICO

1. Sistema abstracto. Es el caso del sistema alemán, que parte del negocio real abstracto, totalmente desconectado de la causa y del negocio obligacional.

2. Sistemas causales. En ellos la inscripción tiene una base causal, que es la que proporciona la causa del negocio jurídico objeto de inscripción. Se trata de la posición que sigue la generalidad de los sistemas, con exclusión del sistema alemán.


LA LEGISLACION HIPOTECARIA EN ESPAÑA: ESPECIAL EXAMEN DE LAS REFORMA DE 1944-1946 Y MODIFICACIONES POSTERIORES
La necesidad de dotar a los derechos sobre bienes inmuebles de una cierta publicidad y por tanto cognoscibilidad es una característica común a todos los ordenamientos de nuestro entorno, y en todos se ha producido una evolución similar, desde un sistema primitivo de publicidad basado 1)primero en la posesión material de los predios luego 2)documental de los títulos dominicales y 3)por fin la creación de Registros propiamente dichos que en puridad marca un antes y un después en el sistema.

Respecto de su EVOLUCION LEGISLATIVA en España, hay que decir que…

El primer precedente de un sistema de registro público en nuestro país se encuentra en la Real Pragmática de Carlos I de 1535, que creó un registro de gravámenes que, sin embargo, no llegó a tener efectividad práctica.

El verdadero antecedente del registro de la Propiedad fue la creación de los denominados Oficios o Contadurías de Hipotecas, establecidos por una Real Pragmática de Carlos IIIº de 1768, que estuvieron vigentes hasta el año 1861.

Sin embargo, se limitaban a dar publicidad de la constitución de gravámenes. Además, este sistema tenía graves inconvenientes. Entre otros:

1º No garantizaba la seguridad de las transmisiones de dominio.
2º Existía gran número de hipotecas tácitas, incluso generales.
3º No existían procedimientos especiales de ejecución hipotecaria.

Sin embargo, como la enajenación de bienes inmuebles no era demasiado frecuente y la demanda de capitales era reducida el sistema cumplió su limitada función. .

Fue en la primera mitad del siglo XIX, con la revolución industrial y técnica, cuando cambian esencialmente las condiciones económicas y con ella la necesidad de reorganizar el sistema de propiedad de inmueble para que el dinero acudiera al mercado.

Se dicta, pues la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861 cuyos …

CARACTERES BASICOS SON LOS SIGUIENTES:

1º Establece un registro de fincas, sistema de folio real, abriendo uno a cada finca en el que se refleja su historial jurídico

2º Se consagran los principios de publicidad y especialidad, suprimiendo las hipotecas tácitas y gravámenes ocultos

3º Instaura el principio de legalidad, poniendo los registros a cargo de funcionarios cualificados, dando a los Registros una organización independiente de la Administración Pública y de los Tribunales de Justicia.

4º Instaura el principio de Prioridad, prior tempore potior iure, que determina, el rango u orden de preferencia entre los derechos inscritos.

5º La inscripción no es constitutiva, ni obligatoria, sino voluntaria y con efecto de inoponibilidad de los derechos no inscritos.

Sin embargo, pronto se vio la necesidad de acometer su REFORMA: 

- Así, la REFORMA DE 21de Diciembre de1869 introduce el nº 6 del art. 2, redacta nuevamente el art. 20, facilita enormemente la inmatriculación y regula el expediente de liberación de gravámenes. Pero quizá lo más destacado fue introducir un sistema de notificaciones en el art. 34. Además se reinstaura la Dirección General de los Registros y del Notariado

- Y en 1889, como sabemos, se publica el Código Civil, cuya relación con la Legislación Hipotecaria luego veremos

- Fue decisiva, sin embargo, la reforma que se acomete con la LEY HIPOTECARIA DE 16 de Diciembre de 1909, cuyas novedades más destacadas fueron la introducción del procedimiento judicial sumario, la reducción del plazo de suspensión de la fe pública del art. 28 y el desarrollo de los llamados “principios hipotecarios”.

- Posteriormente fue en 1944 cuando se creó un clima favorable hacia una reforma global de nuestro ordenamiento inmobiliario registral.

Así surgen LA LEY DE REFORMA HIPOTECARIA DE 30 de Diciembre de 1944 y la LEY HIPOTECARIA de 8 de febrero de 1946 que tienen como NOTAS FUNDAMENTALES:

1º FORTALECER LOS PRINCIPIOS HIPOTECARIOS: el de legitimación, el de fe pública, el de prioridad, el de tracto sucesivo etc.

2º Se regula como figura independiente la INMATRICULACIÓN, determinándose los medios para ella y sus efectos, además de introducir el concepto de finca discontinua.

3º En sede de INSCRIPCIONES, se regula la de las adquisiciones hereditarias, de ciertas legitimas, de prohibiciones de disponer y la anotación de derecho hereditario.

4ª Se crea un procedimiento de LIBERACION DE CARGAS Y DE GRAVAMENES, se regula la caducidad de las anotaciones preventivas y las menciones e hipotecas.

5º Se define y se regula la INEXACTITUD REGISTRAL Y LA NULIDAD.

6º Y en materia de HIPOTECAS, se retoca la ampliación por razón de intereses, se regula la compraventa de finca hipotecada, se introduce un sistema extrajudicial, el pacto de limite de responsabilidad, la hipoteca unilateral, se modifica la hipoteca en garantías de rentas o prestaciones periódicas y se debilita el carácter taxativo del antiguo art, 157 en cuanto a las hipotecas legales.

LA LEY HIPOTECARIA DE 8 DE FEBRERO DE 1946 ha sido, sin embargo, muy criticada, sobre todo, por no ocuparse del rango hipotecario y por basarse en una radical distinción entre los derechos reales y personales, con el cierre registral fulminantes de éstos, salvo el derecho de arrendamiento y la opción de compra.

Con posterioridad se han realizado numerosas reformas puntuales de la Ley Hipotecaria de las que, sin ánimo de ser exhaustivos, destacan las siguientes:

La Ley de Propiedad Horizontal de  21 de Julio de 1960
La Ley de 30 diciembre 1996 de acompañamiento de presupuestos
La Ley de 13 abril 1998 sobre condiciones generales de la contrata­ción
La Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 enero 2000,
La Ley de 27 diciembre 2001 de acompañamiento de presupuestos, .

También contienen reformas puntuales las Leyes de Acompañamiento de Presupuestos de 30 de diciembre de 2.002 y 30 diciembre 2003, así como…

La Ley Ley Concursal de 9 julio 2003,
La Ley Orgánica 15/2003, de reforma del Código Penal,
La Ley de 18 Noviembre de 2005, de reformas para el impulso de la pro­ductividad,
La Ley de 29 de Noviembre  de 2006, de Medidas para la Prevención del Frau­­­­­de fiscal
Y la Ley de 7 Diciembre  de 2007 cuya disposición adicional 1ª define y regula la hipoteca “inversa".

Pero la reforma reciente de mayor calado, es la producida por la Ley 13/2015 de 24 de Junio que modifica la Ley Hipotecaria y el Texto Refundido de la Ley del Catastro para favorecer una mayor coordinación entre éste y el Registro de la Propiedad modificando la totalidad de los procedimientos registrales que puedan afectar a las realidades físicas de las fincas: de una parte, desjudicializando los mismos y, de otra, potenciando las funciones de notarios y registradores

Finalmente, la reforma producida por la Ley de Jurisdicción voluntaria de 2-Julio-2015 que, aparte de modificar el artículo 14 para ampliar los títulos sucesorios, añade un nuevo Título, el IV Bis, con un único art., el 103 bis, para regular la competencia de los Registradores los Notarios y Secretarios Judiciales en el procedimiento para la obtención de un acuerdo extrajudicial en las controversias sobre las materias que determina..

LA LEY HIPOTECARIA Y EL CÓDIGO CIVIL

En un primer momento, la ley hipotecaria se publicó como una disposición provisional que debía incorporarse al futuro Codigo Civil. Pero ello no sucedió, y se dejó vigente la ley hipotecaria, incluyéndose en el Código reglas fundamentales en sede de Registro (arts. 605 a 608), e hipotecas (arts. 1875 a 1880).Por ello hay que determinar su preferencia cuando parecen mantener criterios distintos, como sucede:

En las relaciones entre tradición e inscripción. Art. 608 y 609 CC. La fecha de cómputo de las acciones de retracto legal. Art. 1524 CC y 24 LH. La prelación de las anotaciones de embargo. Art. 1923 y 1927 CC y 44 LH.O la prescripción ordinaria contra tabulas. Art 1949 CC y 36 LH. Este aspecto ha sido solucionado por la STS 21 de Enero 2014 Sala 1ª que entiende derogado el 1949 Cc por los apartados 1 y 2 del art36 LH

Así respecto de este problema de la RELACION JERARQUICA entre el Código Civil y la Ley Hipotecaria se han mantenido las siguientes tesis:

  • LA RICA considera que en relación a la propiedad del inmueble “inscrita” tiene primacía la Ley Hipotecaria como ley “especial” y en cuanto a la propiedad “no inscrita” prevalece el Código Civil.
  • NUÑEZ LAGOS cree que el Código Civil prevalece “siempre”, porque la Ley Hipotecaria es de un rango inferior y subordinado, formal y adjetivo.
  • Y LACRUZ estima que ambos cuerpos legales forman a una unidad y se complementan, por lo que las posibles contradicciones no deben resolverse por criterios de preferencia, sino de interpretación, como si existiese un único cuerpo legal.

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