HIPOTECARIO TEMA 27




 

TEMA 27 HIPOTECARIO NUEVO



EL TITULO PUBLICO ADQUISITIVO: EXAMEN DEL ARTICULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA
 
La inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad por medio de título público adquisitivo es un procedimiento cuya mecánica consiste en un documento público que plasme la adquisición de la finca por el inmatriculante junto con otro documento también público que acredite que el transmitente del título anterior haya adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de aquel otorgamiento.

Este medio inmatriculador está regulado po el Artículo 205 de la Ley Hipotecaria, que, tras la Ley de 25 de Junio de 2015, de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley del Catastro Inmobiliario establece que: (Al pie de la letra)
"Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio de Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

El registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.

Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.
Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.

En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que se refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203."

Sistematizando este artículo, diremos:

Requisitos.- Que, en primer lugar se permite que se inscriban, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos públicos traslativos siempre que cumplan los siguientes requisitos: 

-Que los derechos no se encuentren inscritos a nombre de otras personas

-Que se acredite que el transmitente  ha adquirido la propiedad de la finca "también mediante título público" (que ha de presentarse en el Registro)  al menos un año antes del título que se presenta a inmatricular dicho del otorgamiento.

-Que exista identidad entre la descripción contenida en los dos títulos públicos a juicio del Registrador.

-Y que exista una coincidencia completa entre la descripción que aparezca en el título que se pretenda inmatricular y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente se deba aportar.

Procedimientos.- El artículo establece también un procedimiento inmatriculador puramente registral que debe ajustarse a los siguientes trámites:

1.- El Registrador debe verificar la falta de la previa inscripción y no debe tener duda sobre la identidad de la finca.

2.- La ausencia de dudas sobre otra inscripción previa -total o parcial- tiene que referirse no sólo al contenido del Registro sino también a otras fincas de dominio público de las que el Registrador tenga información "extrarregistral" por haber recibido de las Administraciones Públicas información territorial. En este caso el registrador comunicará a la Administración la pretensión de inmatriculación, disponiendo entonces la Administración del plazo de un mes para enervar la inmatriculación.

3.- En caso de calificación positiva se extiende la inscripción del derecho de dominio.

4.- Practicada la inscripción debe notificarse 1) al poseedor de hecho, 2) a los titulares de cargas o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, 3) a los propietarios registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro o en otros que deriven de los documentos aportados, y 4) a los Ayuntamientos. Asimismo se publicarán edictos y se utilizará el sistema de alertas. La publicación de los edictos debe ajustarse a lo dispuesto en el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, y en caso de su no publicación según determina este artículo se cancelaría de oficio la inscripción.

Efectos

El art. 207 de la LH señala que (APL) "Las inscripciones de inmatriculación practicadas con arreglo a lo establecido en los dos artículos anteriores no surtirán efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha".

Es decir, que los adquirentes del inmatriculante no serán terceros a efectos del artículo 34 y por tanto no quedan protegidos por la fe pública del Registro. Se producirán, sin embargo, los restantes efectos de la inscripción y en concreto, la aplicación del principio de legitimación del art. 38 y la posibilidad del ejercicio de las acciones del art. 41 de la Ley Hipotecaria.

Se plantean sin embargo una serie de Cuestiones. En efecto:

1) La brevedad del nuevo art. 205, así como 2 ) la pendencia de su desarrollo reglamentario, y 3) el hecho de que la disposición derogatoria única contenga una cláusula genérica de derogación, hace que hayan surgido numerosas cuestiones de la interpretación de este artículo.

La primera de las cuestiones es qué debe entenderse por "título público adquisitivo" ya que no se ha repetido el término "traslativo" en la redacción, pero sí se ha incluido la expresión "también" en la redacción.

De todos modos, parece que deberán entenderse como títulos públicos previos 1) las escrituras públicas que conlleven un acto traslativo y 2)los documentos administrativos que no generen por si mismos la inmatriculación del art. 206 al que luego haremos referencia.

También parece que este medio inmatriculador está limitado a las adquisiciones derivativas, quedando fuera las originarias como la ocupación o la usucapión o los deslindes judiciales o administrativos.

La redacción de la norma ha hecho renacer la polémica anterior al 2008 sobre si deben considerarse incluidos en ese concepto las extinciones de condominio y las aportaciones a la sociedad de gananciales:

- Gómez Gálligo defendió y parece que sus argumentos son perfectamente extrapolables, que el título público previo que consista en una adjudicación hereditaria servirá como título traslativo para fundamentar la ulterior extinción de condominio en documento público que permitiría la utilización de la inmatriculación por esta vía   

- Mayor problema puede plantear entender como título público previo la aportación a la sociedad de gananciales como título previo para que la ulterior venta pueda servir de medio inmatriculador. Sin embargo el hecho de que haya rescatado el plazo del año para evitar supuestos de fraude, así como el hecho de que fiscalmente la aportación a la sociedad de gananciales, o la disolución de ésta, reciben en el Impuesto sobre la Renta un tratamiento fiscal de actos traslativos dando lugar a Ganancia Patrimonial, parecen abonar la tesis de su admisión como títulos previos

Por otra parte, el título previo no debe ser únicamente dispositivo de forma que no entrañe ninguna transmisión o alteración en la titularidad. Por esta razón, seguirán sin poder admitirse como títulos previos la escritura de declaración de obra nueva o la que documente operaciones de modificación de entidades hipotecarias.

También hay que señalar que, una vez producida la reforma del artículo 205, la DGRN HA DICTADO UNA SERIE DE RESOLUCIONES ACLARANDO determinadas CUESTIONES. Así, ha declarado:


- Que en las inmatriculaciones del art. 205 LH no tiene que haber una plena coincidencia entre las descripciones de la finca contenidas en ambos títulos de forma que basta con que exista un juicio de valor del registrador que reconozca una " coincidencia sustancial" entre las descripciones.

- Que se entienden tácitamente derogados los arts. 300 y 306 del Reglamento Hipotecario

- Que la base gráfica georrefenciada para inmatricular ha de ser siempre la catastral de forma que no cabe la representación gráfica "alternativa".

- Que pese haber desaparecido la llamada acta de notoriedad complementaria de del título público de adquisición, en la que simplemente se acreditaba que el transmitente en el título inmatriculador era tenido por dueño, se admite la inmatriculación del título transmisivo acompañado de acta de Notoriedad que acredite el título previo y que su fecha es anterior al menos en un año al titulo inmatriculador , acta que sin embargo, puede ser de la misma fecha que el dicho título inmatriculador en sí.

-Que se acepta que la adjudicación a cada propietario de su respectivo elemento privativo en un inmueble en régimen de propiedad horizontal, construido en régimen de la llamada «comunidad valenciana» es título público traslativo a los efectos de la inmatriculación, como también lo es la extinción de comunidad.

- Que cuando el título previo es una herencia, la fecha del título, a los efectos de inmatriculación del siguiente título traslativo, no es la propia de la escritura de herencia sino la fecha del fallecimiento del causante, ya que el plazo de un año, a que se refiere el artículo 205 LH, se computa desde dicho fallecimiento, momento desde el cual se entiende adquirida por el heredero la posesión y la propiedad de los bienes hereditarios.

- Por último, señalar que tras la reforma entendemos que ya no podrá argüirse como argumento que fundamente la no inscripción el de que uno de los títulos se haya creado "ad hoc" para obtener la inmatriculación ya que la exigencia del lapso temporal de un año entre las dos adquisiciones impide precisamente esa posibilidad de creación ad hoc del título de modo que no cabrá denegar la inmatriculación si se cumple el requisito del lapso temporal.



IDEA DE LAS CERTIFICACIONES DE DOMINIO COMO MEDIO INMATRICULADOR
 

 El nuevo art. 206 de la Ley Hipotecaria ha regulado con detalle este procedimiento con arreglo a los siguientes requisitos:


Se trata de una facultad reservada a las "Administraciones Públicas y a las Entidades de Derecho Público con personalidad jurídica propia". Se ha suprimido la excepcionalidad que concedía esa facultad  a la Iglesia Católica.

Debe acompañarse el "título escrito de dominio" cuando se disponga de él, acompañado de 1) certificación administrativa librada por el funcionario a cuyo cargo se encuentre la administración de los inmuebles, con 2) informe favorable de sus servicios jurídicos.

La certificación debe contener la descripción y naturaleza patrimonial o demanial, con indicación en el primer caso de su destino, y en el segundo su afectación.

Se debe aportar, además, "certificación catastral descriptiva y gráfica" que se corresponda con la descripción literaria de la finca y contenga su delimitación geográfica en la forma establecida en la letra b) del artículo 9. Y en caso de que la finca careciese de certificación catastral descriptiva y gráfica, podrá aportarse, acompañada por informe del Catastro una representación gráfica georreferenciada "alternativa", la cual deberá corresponderse con la descripción literaria realizada y respetar la delimitación de los colindantes catastrales y registrales.

El Registrador, a continuación, debe comprobar la falta de previa inmatriculación del inmueble, y, si advirtiera la existencia de fincas inscritas coincidentes en todo o en parte, denegará la inmatriculación solicitada

Practicada la inmatriculación el Registrador expedirá el edicto a que se refiere el artículo 203 , incluyendo el sistema de alertas

Además, la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas de 3 de noviembre de 2003 señala que las operaciones del art. 206 LH podrán inscribirse, además de por certificación administrativa, por el traslado de la disposición administrativa en cuya virtud se verifiquen, medio que también será válido para reanudar el tracto sucesivo interrumpido.

Señalar por último que la reforma de la Ley 13 ha extendido el procedimiento del art. 206 al resto de los actos de modificación registral que puedan realizar las Administraciones Públicas como agrupaciones, divisiones, agregaciones, segregaciones, declaraciones de obra nueva, divisiones horizontales, constitución de conjuntos inmobiliarios, rectificaciones o cancelaciones de derechos, cuyo estudio corresponde a otros temas del programa.



LA INMATRICULACIÓN Y EL CATASTRO

El Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por el Real Decreto Legislativo de 5 de marzo de 2.004, define en su art. 1 al Catastro como un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, y urbanos con sus características físicas, económicas y jurídicas entre las que se encuentran la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor catastral y el titular catastral con su número de identificación fiscal o, en su caso, número de identidad de extranjero.

Cuando los inmuebles estén coordinados con el Registro de la Propiedad se incorporará dicha circunstancia junto con su código registral.

De la citada ley, junto con la Ley Hipotecaria tras de su modificación por la Ley 13/2015, resulta que tanto en la inmatriculación por expediente de dominio como por el doble título público adquisitivo ha de aportarse "certificación catastral descriptiva y gráfica" totalmente coincidente con la descripción de la finca en el título. Ahora bien, debe tenerse presente que antes de la reforma la DG reconoció que una sola finca podía contar con varias referencias catastrales. Ahora, con el nuevo régimen legal, queda indubitado en vista del nuevo art. 203.Regla segunda a), que el concepto de finca registral no se identifica con el de parcela catastral de modo que ha de aportarse "la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales", luego pueden ser más de una y tratarse de una sola finca.

Para el caso de inmatriculación por el resto de medios enumerados por el art. 204 LH, este precepto prevé que: Cuando las nuevas fincas no hubieran sido incorporadas previamente al plano parcelario catastral con delimitación de las parcelas que hayan de corresponderles, el Registrador remitirá promedios electrónicos a la Dirección General del Catastro copia de la representación gráfica aportada para la inmatriculación el día siguiente al de su presentación en el Registro de la Propiedad. El Catastro devolverá al Registrador las referencias catastrales de las fincas objeto del acto de que se trate para su incorporación al asiento, y la representación gráfica catastral indicando, en su caso, si la finca ha de entenderse coordinada con la descripción gráfica catastral.

Y una vez practicada la inmatriculación, el registrador expedirá el edicto a que se refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo anterior. 
   
 
 




 


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