HIPOTECARIO TEMA 62

 HIPOTECARIO TEMA 62 NUEVO



LA ACCION REAL Y LA ACCION PERSONAL EN LA EJECUCION HIPOTECARIA. PROCEDIMIENTOS PARA HACER EFECTIVO EL CRÉDITO HIPOTECARIO

En el crédito hipotecario se distinguen dos elementos:

1.- El crédito, que es un derecho personal y por tanto origina una acción también personal que sólo puede ejercitarse contra el deudor y que afecta a todo su patrimonio, y

2.- La hipoteca, que es un derecho real, que origina, por tanto una acción real que afecta al bien hipotecado, y que puede hacerse valer contra cualquiera que sea el titular de dicho bien.

Así, en caso de incumplimiento de la obligación asegurada, el acreedor hipotecario puede instar la enajenación del bien hipotecado mediante las acciones oportunas para hacer efectivo su crédito.

En este sentido, el art. 129 LH dispone que (APL):

La acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su capítulo V. Además, en la escritura de constitución de la hipoteca podrá pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, para el caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada. La venta extrajudicial se realizará por medio de notario, con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario.”

Se contemplan en este precepto, pues: a) el procedimiento de ejecución directa contra el bien hipotecado, que vamos a ver en este tema, y b) la venta extrajudicial ante Notario, que se estudia en el tema siguiente.

Existen, además, otros procedimientos:

- El juicio ordinario regulado en la Lec para las demandas de cuantía superior a 3.005,06 €
- El juicio verbal, para las demás;

- Y el proceso ejecutivo ordinario, en el que se sujeta a ejecución el inmueble hipotecado, sin perjuicio de pedirse embargo por la cantidad que falta si el bien hipotecado fuera insuficiente, en cuyo caso la ejecución prosigue con arreglo a las normas comunes.




EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA SOBRE BIENES HIPOTECADOS: OPOSICION Y CAUSAS DE OPOSICION

Está regulado en los arts. 681 y ss de la Lec y su peculiar naturaleza estriba, en que se basa en la presunción de existencia y titularidad de la hipoteca que deriva del principio de legitimación del art. 38 LH. Así resulta del art. 130 LH, que dice que (APL):

El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo.

Es característico también que el procedimiento puede utilizarse aunque no se pacte expresamente –a diferencia de la venta extrajudicial-, siempre que la escritura de hipoteca determine: a) el precio en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta; y b) el domicilio que fija el deudor para la práctica de los requerimientos y notificaciones.

Veamos a continuación los trámites fundamentales del procedimiento:

1.- Es Juez competente, sin posibilidad de sumisión a ningún otro, el de 1ª Instancia del partido en que radique la finca.

2.- La legitimación activa corresponde únicamente a quien aparezca en el Registro como titular del crédito garantizado con la hipoteca. La legitimación pasiva corresponde siempre al deudor y también, en sus respectivos casos, al hipotecante no deudor y al tercer poseedor. Además el Registrador ha de comunicar la incoación del procedimiento a los titulares de cargas o derechos reales sobre la finca hipotecada que sean posteriores a la inscripción de la hipoteca, salvo los inscritos o anotados después de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas.

3.- El procedimiento se inicia por la presentación de la demanda ejecutiva, acompañando el título del crédito, así como los demás documentos a que se refiere el art. 550 y, en sus respectivos casos, los documentos previstos en los arts. 573 y 574 de la Lec.

Dentro de los documentos aludidos por el art. 550 se encuentran el poder conferido al procurador, salvo apoderamiento “apud acta” y el título ejecutivo. El título ejecutivo, tratándose de préstamos o créditos hipotecarios formalizados a partir del 1 de diciembre de 2006, será la copia de la escritura expedida con carácter ejecutivo, sin necesidad de expresar si es primera, segunda, etcétera, conforme al art. 233 del Reglamento Notarial. 

Si se hubiese expedido ya una copia con carácter ejecutivo y se solicitase otra, será preciso el acuerdo de todos los interesados o bien mandamiento judicial, conforme al art. 517.2.4º Lec –no obstante, muchas minutas bancarias contienen un apoderamiento expreso e irrevocable por la parte deudora a la acreedora para que ésta pueda solicitar nuevas copias con valor ejecutivo, cláusula que no se encuentra entre las anuladas por abusivas por la STS de 16 de diciembre de 2009-..

Por lo que a los documentos previstos en los arts. 573 y 574 Lec se refiere, tratándose de ejecución por saldo de cuenta, habrán de acompañarse el documento fehaciente en que se exprese el “saldo resultante de la liquidación practicada por el acreedor”, y que acredite “haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en el título ejecutivo”; así como el documento que acredite haberse notificado al deudor y al fiador, en su caso, la cantidad exigible.

A estos efectos, señalar que los dos primeros extremos, y en la práctica también el tercero por economía de trámites, se cumplen con el acta del art. 218 del Rgto. Notarial.

Una vez admitida la demanda, el Juez, si aún no se hubiera hecho, mandará que se requiera de pago al deudor y en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiera dirigido la demanda.

4.- A continuación, el Juez solicita del Registro certificación en la que conste: a) la titularidad del dominio; b) la de todos los derechos de cualquier naturaleza y las cargas inscritas que graven la finca o que se halla libre de cargas; y c) la mención expresa de que la hipoteca que se ejecuta se halla subsistente o, en su caso, la cancelación o modificaciones que aparecieren en el Registro.

La expedición de esta certificación se hace constar por el Registrador mediante nota al margen de la inscripción de la hipoteca, dando cuenta de la existencia del procedimiento, de modo que en tanto no se cancele por mandamiento judicial dicha nota marginal, el Registrador no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución y ni siquiera por consentimiento del acreedor, a no ser que se acredite la extinción del procedimiento judicial.

Si a la vista de la certificación resulta que la persona a cuyo favor resulta la última inscripción de dominio no ha sido requerida de pago, ni notarial ni judicialmente, el Juez le notificará la existencia del procedimiento para que pueda intervenir en él, si le conviniere. Y si resultan cargas o derechos reales posteriores se les hará también la correspondiente comunicación.

Por otro lado, cabe que el acreedor pida la administración o posesión interina de la finca.

5.- Siguiendo con el procedimiento, transcurridos treinta días desde el requerimiento de pago y las notificaciones expresadas, se procede a subastar la finca ante el Juzgado, anunciándose ello por edictos con veinte días de antelación, por lo menos, al de la celebración de la subasta.

Los trámites de la subasta, que no es el único modo de realización del bien, ya que la ley admite también el convenio de realización y la enajenación por persona o entidad especializada, los trámites de la subasta, como decimos son los siguientes.

Primero, para tomar parte en la subasta los postores deben depositar el 30 % del valor que se haya dado al bien. Por el mero hecho de participar, se entiende que aceptan tanto la titulación como el subrogarse en las cargas anteriores al crédito que se ejecuta.

Segundo, si la mejor postura es igual o superior al 70% del valor dado al bien, el Juez aprueba el remate a favor del mejor postor. Si la mejor postura inferior a dicho 70%, el ejecutado puede presentar tercero que la mejore; si no lo hace, el ejecutante puede pedir la adjudicación del inmueble, y si no lo hace, se aprueba el remate a favor del mejor postor, siempre que la cantidad por él ofrecida haya superado el 50 % del valor de tasación, o, siendo inferior, cubra la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluidos intereses y costas.

Si la mejor postura no cumple estos requisitos, el Juez resolverá sobre la aprobación del remate teniendo en cuenta 1) la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación; 2) la posibilidad de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes; 3) el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. Si se deniega la aprobación del remate, se procederá al alzamiento del embargo.

No obstante lo anterior, el deudor cuenta con la posibilidad de liberar el bien, pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por todos los conceptos, en cualquier momento anterior a la aprobación del remate.

6.- La cantidad obtenida en la ejecución se destinará, por este orden y hasta que se agote, 1) a pagar al ejecutante el principal de su crédito, los intereses y las costas causadas, 2)a pagar a los titulares de derechos posteriores inscritos y 3)por último el remanente se entregará al propietario. Por excepción, si éste fuera el propio deudor, dicho exceso se destinará –fuera de los casos de concurso- al pago del resto de lo debido al ejecutante por el crédito objeto de la ejecución.

7.- El título para la inscripción registral, por último será el testimonio del auto de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y al testimonio se acompañará mandamiento de cancelación de la inscripción del gravamen que haya originado el remate y de todas las inscripciones y anotaciones posteriores.

En este orden de cosas, conviene detenerse en el régimen que la LH contempla para esta cuestión:

El primero de ellos, el art. 132 LH, dice que (APL)

A los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, la calificación del registrador se extenderá a los extremos siguientes:
1. Que se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento.
2. Que se ha notificado la existencia del procedimiento a los acreedores y terceros cuyo derecho ha sido anotado o inscrito con posterioridad a la hipoteca, a excepción de los que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, respecto de los cuales la nota marginal surtirá los efectos de la notificación.
3. Que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria.
4. Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores.

Y el art. 134 LH dispone que (APL):

El testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, determinarán la inscripción de la finca o derecho a favor del adjudicatario y la cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución, así como la de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepción, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento. Tan sólo subsistirán las declaraciones de obras nuevas y divisiones horizontales posteriores, cuando de la inscripción de la hipoteca resulte que ésta se extiende por ley o por pacto a las nuevas edificaciones.”

8.- Resta por último aludir a la oposición y suspensión de la ejecución. La Lec señala que la oposición sólo cabe por las siguientes causas:

1ª.- Extinción de la garantía o e la obligación garantizada, siempre que se acredite con certificación registral expresiva de la cancelación o escritura pública de carta de pago o de cancelación.

2ª.- Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre el ejecutante y su ejecutado y el saldo que arroje la libreta del ejecutado sea distinto del que resulte de la presentada por el ejecutante.

Como causas de suspensión de la ejecución, el art. 696 contempla la tercería de dominio –debiéndose acompañar a la demanda título de propiedad de fecha fehaciente anterior a la de la constitución de la garantía, inscrito a favor del tercerista con fecha anterior a la de la inscripción de la garantía- y la prejudicialidad penal -cuando se acredita la existencia de causa criminal sobre la falsedad del título o la invalidez o ilicitud del despacho de la ejecución-

Cualquier reclamación fundada en otros motivos diferentes, se ventilará en el juicio que corresponda, sin suspender ni entorpecer la ejecución.

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