HIPOTECARIO TEMA 62

 HIPOTECARIO TEMA 64 NUEVO



EXTINCIÓN DE LAS HIPOTECAS VOLUNTARIAS

La extinción de la hipoteca se produce cuando el derecho de hipoteca desaparece de la vida jurídica, quedando libre de gravamen el bien sobre el cual se había constituido.

La extinción viene determinada decisivamente por el carácter accesorio de la hipoteca conforme al art. 1.857.1 CC, que supone que, extinguida la obligación principal, la hipoteca queda también extinguida entre las partes, aunque no se cancele su inscripción, así, la Ley Hipotecaria distingue, por ejemplo en el art. 164, que luego veremos, el concepto de “extinción” del de “cancelación”.

Ahora bien, por el mecanismo de la publicidad registral, para que dicha extinción tenga efectividad frente a terceros, es necesario que se refleje en el Registro mediante el correspondiente asiento de cancelación. Incluso DÍEZ PICAZO y GULLÓN dicen en este sentido que si la inscripción es constitutiva de la hipoteca, también lo es la cancelación en cuanto a su extinción.

Puede hablarse, sin embargo, con ROCA SASTRE de varias clases de extinción:

1.- La extinción puede ser total o parcial, según que afecte a todo el derecho real de hipoteca o que reduzca la cuantía de la responsabilidad hipotecaria o la extensión de la hipoteca sobre el bien gravado.
2.-Por su origen puede ser voluntaria o forzosa, como ocurre en la prescripción de la acción hipotecaria y mixta, cuando se extingue por la remisión del crédito.
3.- Y, por último, puede ser relativa o absoluta, según que la extinción deje o no, algún elemento subrogado perseguible por el acreedor, como ocurre en la expropiación forzosa con indemnización o en el siniestro con seguro.


SUS CAUSAS Y FORMALIDADES DE LA CANCELACIÓN

Por lo que a las CAUSAS se refiere, conforme a lo antes señalado, más que de causas de extinción de la hipoteca, habría que hablar de causas de cancelación registral de la hipoteca, que es la que determina su extinción, al ser la inscripción una formalidad constitutiva del derecho.

En este sentido, el art. 179 RH dice que (APL) “Aun cuando se haya extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la correspondiente inscripción sino en virtud de escritura pública en la que preste su consentimiento para la cancelación el acreedor las personas expresadas en el párrafo primero del artículo 82 de la Ley, o, en su defecto, en virtud de ejecutoria.”
Distinguiremos dos tipos de causas:

A) En cuanto a las causas de extinción por razón de la accesoriedad, son las prevenidas por el art. 1.156 CC. Pueden señalarse al respecto ciertas especialidades:

- En cuanto al pago del crédito, en ciertos casos la hipoteca queda subsistente: así, cuando el deudor vende la finca con descuento o retención del importe de la obligación garantizada y luego paga el préstamo subrogándose en el lugar del acreedor, la hipoteca no se extingue hasta que el comprador le reintegre el importe retenido o descontado, conforme a los arts. 118 LH y 230 RH.

- Esto mismo ocurre también cuando, en la ejecución hipotecaria, los titulares de cargas o gravámenes posteriores o no preferentes al crédito del actor pagan el crédito con los intereses, subrogándose en los derechos del actor

- En cuanto a la novación, el art. 1.207 CC dispone que “Cuando la obligación principal se extinga por efecto de la novación, sólo podrán subsistir las obligaciones accesorias en cuanto aprovechen a terceros que no hubiesen prestado su consentimiento. Por tanto, en este caso, será precisa la cancelación de la inscripción de la hipoteca y la extensión de una nueva inscripción del derecho.

B) Por lo que se refiere a las causas de extinción de la hipoteca independientes de la obligación, pueden señalarse las siguientes:

- la renuncia expresa del acreedor hipotecario, con los límites del art. 6.2 CC;
- el convenio entre acreedor y deudor. En este caso y en el anterior, habrá de estarse a lo previsto por el art. 82 LH, cuyo párrafo primero dice que (APL): “Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos.”

- la denuncia del hipotecante cuando éste se hubiese reservado esta facultad, lo que tiene lugar sobre todo en las hipotecas por deuda ajena;

- la confusión de derechos, cuando se reúnen en una misma persona la titularidad de la hipoteca y la propiedad de la finca o derecho gravado, pues no cabe en nuestro Derecho la hipoteca de propietario.

- la ejecución de la hipoteca;

- su purga, por ejecución de otra hipoteca preferente.

- el transcurso del tiempo por el que se constituyó, o el cumplimiento de la condición a que estaba sujeta resolutoriamente;

- la pérdida de la cosa, que puede ser material o jurídica. En caso de pérdida material, la indemnización que en su caso se perciba queda subrogada realmente en las responsabilidades a que estaba afecto el bien. Y como casos de pérdida jurídica de la cosa, pueden señalarse: la extinción del usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario, la extinción de la hipoteca subhipotecada, la caducidad de la concesión administrativa, la firmeza de la sentencia estimatoria de la demanda en la hipoteca sobre bienes litigiosos, casos todos del art. 107 LH, la hipoteca con censo que se redima del art. 148 LH, etc.

- Y en fin, puede extinguirse por prescripción o caducidad, en los términos que expondremos más adelante.

En cuanto a las FORMALIDADES DE LA CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA, éstas son en principio las mismas que las que rigen el asiento de cancelación en general, conforme al art. 136 LH, que dispone que (APL) “Las inscripciones y cancelaciones de las hipotecas se sujetarán a las reglas establecidas en los títulos segundo y cuarto para las inscripciones y cancelaciones en general, sin perjuicio de las especiales contenidas en este título.”

Por tanto, se requerirá la escritura pública, tratándose de actos extintivos voluntarios y resolución judicial firme en otro caso, incluidos los supuestos de ejecución, salvo la venta extrajudicial. No obstante, pueden señalarse ciertas especialidades:

1ª.- En caso de denuncia de la hipoteca, habrá de presentarse la escritura en que conste dicha facultad y el requerimiento notarial hecho al deudor manifestando la voluntad de cancelación.
2ª.- En caso de pérdida material o jurídica del bien hipotecado, habrá de aportarse el documento acreditativo de este hecho, y en su caso, conforme al art. 175 RH, el que justifique haberse percibido o consignado el importe de la indemnización correspondiente.
3ª.- Si hay confusión de derechos, según resulta del art. 190 RH, bastará la solicitud de interesado y que la extinción por confusión resulte del asiento, bastando una nota marginal.
4ª.- En la extinción por disposición de la Ley o cuando resulte del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción, bastará la solicitud del interesado, sin necesidad del consentimiento del titular registral del derecho de hipoteca.
5ª.- Por lo demás, existen normas especiales para la cancelación de las hipotecas unilaterales, en garantía de obligaciones futuras, o de títulos endosables o al portador y de cuentas corrientes de crédito, etc., que se regulan en los arts. 141 y ss LH, que se exponen en otros temas.

EXTINCIÓN PARCIAL

Viene condicionada por ser la hipoteca un derecho indivisible; el art. 122 LH establece que (APL): “La hipoteca subsistirá íntegra, mientras no se cancele sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre cualquiera parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido; pero sin perjuicio de lo que se dispone en los dos siguientes artículos.”

No obstante, existen determinados supuestos en que es posible la extinción parcial, que se producirá cuando se reduzca la cuantía asegurada, o cuando parte del objeto gravado quede liberado de la carga. Así se desprende del art. 80 LH, que dice que (APL) “Podrá pedirse y deberá decretarse, en su caso, la cancelación parcial:

1. Cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción o anotación preventiva.
2. Cuando se reduzca el derecho inscrito o anotado.”

Estos supuestos de extinción parcial son:

1.- La renuncia del acreedor o el acuerdo entre éste y el deudor, en caso de pago parcial, por ejemplo. En caso de liberación parcial de la finca, sin embargo, se hace necesario simultáneamente a la liberación de dicha parte o porción de la finca, la determinación de la misma en una inscripción especial, en aras del principio hipotecario de especialidad.

2.- También las hipotecas en garantía de títulos endosables o al portador son cancelables parcialmente al amparo del art. 156 LH.



EJECUCIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO CUYO PAGO DEBA HACERSE EN VARIOS PLAZOS.

Hay que estar a lo dispuesto en el art. 693 LEC, reformado por la Ley 19/2015, de 13 de julio y previsto para el procedimiento especial de ejecución directa sobre bienes hipotecados, pero al que se remite para la ejecución ordinaria el Art. 127.2 L.H que dice que “Cuando para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar la finca hipotecada y aún quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se practicará los dispuesto en el párrafo 2º del Art. 135”, sustituido hoy por el citado Art. 693 LEC.

Regula este precepto dos supuestos distintos, según que se hubiera pactado 1)la ejecución parcial o 2)la ejecución total de la hipoteca por incumplimiento de alguno de los plazos de principal o interés:

A.- Para el supuesto de Ejecución parcial, dice el art. 693 que el procedimiento especial de ejecución directa será aplicable al caso en que deje de pagarse UNA PARTE del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, si vencieren al menos TRES plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses. Así se hará constar por el Notario en la escritura de constitución y por el Registrador en el asiento correspondiente.

La consecuencia es que si para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar el bien hipotecado, y aún quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se verificará la venta y se transferirá la finca al comprador con la hipoteca correspondiente a la parte del crédito que no estuviere satisfecha.

B.- Y para el caso de Ejecución total por vencimiento anticipado dice el art 693 que podrá reclamarse LA TOTALIDAD de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, TRES PLAZOS mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, y este convenio constase en la escritura de constitución y en el asiento respectivo.

En este caso, el acreedor podrá solicitar que, sin perjuicio de que la ejecución se despache por la totalidad de la deuda, se comunique al deudor que, antes de que se cierre la subasta, podrá liberar el bien mediante la consignación de la cantidad que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se hayan producido a lo largo del procedimiento

Pero, si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades indicadas



EXTINCIÓN Y CANCELACIÓN DE LAS HIPOTECAS LEGALES.

Dice al respecto el art. 164 LH que (APL): “Las hipotecas legales inscritas subsistirán hasta que se extingan los derechos para cuya seguridad se hubieren constituido, y se cancelarán en los mismos términos que las voluntarias.”
 
Ahora bien, la doctrina entiende que las hipotecas legales no pueden extinguirse por término o condición resolutorios, porque se desvirtuarían los fines que se trata de proteger con ellas; y que en caso de pérdida del bien hipotecado, o de abandono o renuncia por su titular del bien o derecho gravado, el favorecido por la hipoteca puede exigir del obligado la constitución de otra que garantice las obligaciones pendientes.
 
Cabe asimismo su extinción parcial, al menos en el caso de tutela: el art. 261 CC autoriza al juez en cualquier momento y con justa causa a dejar sin efecto o modificar en todo o en parte la garantía que se hubiese prestado.



LA PRESCRIPCIÓN Y LA CADUCIDAD DE LAS HIPOTECAS

La PRESCRIPCIÓN se contempla en el art. 128 LH, que dispone, reiterando el art. 1.964 CC, que (APL): “La acción hipotecaria prescribirá a los veinte años, contados desde que pueda ser ejercitada.”

Esta prescripción plantea un problema que apunta ROCA SASTRE:

Los créditos y la acción personal prescriben a los quince años, y la acción hipotecaria a los veinte. Si el crédito vence a los quince y sin él no puede existir hipoteca, parece haber una contradicción, que se salva considerando que cuando el crédito es hipotecario, su prescripción es a los veinte años, de modo que pasados los primeros quince, el deudor sólo responde con la finca hipotecada.

En cuanto a La CADUCIDAD, en segunda instancia, puede tener un origen a) voluntario o b) legal. Es voluntaria, cuando se pacte así en el título, de modo que transcurrido el plazo, podrá solicitarse la cancelación.

Y Un caso de caducidad de la inscripción del derecho se previene en el párrafo quinto del art. 82 LH dice que (APL):

A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.”
 
La caducidad legal viene contemplada en la Disposición Transitoria  3ªde la  LH, que dice que caducarán las inscripciones de hipoteca que en 1 de enero de 1945 cuenten con más de treinta años de antigüedad a partir de la fecha del vencimiento del crédito sin haber sufrido modificación, si dentro del plazo de dos años, contados desde el referido día 1 de enero de 1945, no han sido renovadas, interrumpida su prescripción o ejercitada debidamente la acción hipotecaria, y asimismo, las que, constituidas con anterioridad a dicho día, vayan cumpliendo en lo sucesivo los treinta años de antigüedad, con las mismas condiciones y requisitos.”

Comentarios

Entradas populares de este blog

HASTA LUEGO

CIVIL TEMA 19

FISCAL TEMAS 4 Y 5