HIPOTECARIO TEMA 54

TEMA 54 HIPOTECARIO NUEVO

EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA RESPECTO DEL CREDITO GARANTIZADO.

La hipoteca es un derecho real de realización de valor que sujeta ciertos bienes inmuebles, cualquiera que sea poseedor, a la seguridad de una obligación. El presente tema se ocupa de la EXTENSION DE ESTE DERECHO RESPECTO DEL CREDITO GARANTIZADO, esto es, la cuantía de la que responde la finca hipotecada en lo referente a la obligación principal, intereses y costas.

 

Esta materia se encuentra íntimamente unida al principio de especialidad o determinación, en cuya virtud,  el Registro debe publicar el importe de la obligación principal y de las cantidades aseguradas por otros conceptos, como se desprende del párrafo 1º del art. 12 de la Ley Hipotecaria, (reformado por la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario de 15 de Marzo de 2019,) que establece que (APL)  : «En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración".

Teniendo esto en cuenta, vamos a examinar la extensión de la hipoteca respecto de los diferentes conceptos que pueden quedar asegurados por la misma:
 

EL CREDITO GARANTIZADO es la cantidad debida por el principal de la obligación asegurada. Esta obligación asegurada puede ser de cualquier clase, conforme a los arts. 1861 del CC y 105 de la LH, pero el principal solo puede consistir en una suma de dinero, cuyo importe debe reflejarse en la inscripción de la hipoteca para que pueda afectar a terceros, lo que se hace de distinta manera según la naturaleza de la obligación asegurada:

1.- En las deudas de dinero, el crédito garantizado por la hipoteca es el mismo importe de la obligación asegurada, que “deberá ser fijado en moneda nacional o señalando la equivalencia de las monedas extranjeras en signo monetario de curso legal en España”, art. 219, 1º del RH.

2.- Cuando la obligación asegurada no sea pecuniaria, su incumplimiento se traduce en una cantidad de dinero, cuyo pago garantiza la hipoteca.

En estos casos la hipoteca es de seguridad, debiendo fijarse una cantidad máxima hasta la cual puede ascender el montante de que responde la finca hipotecada, que se fijará, en el momento de la ejecución, por medios extrahipotecarios.

3.- Del mismo modo, en todos los demás casos en que la hipoteca asegure una obligación indeterminada en su existencia o cuantía, es preciso determinar la cantidad máxima de que responde la finca hipotecada. Así sucede en las hipotecas de máximo que garantizan cuentas corrientes, en las que garantizan obligaciones futuras, obligaciones sujetas a condición suspensiva o resolutoria y en algunas hipotecas legales.

4.- Si la hipoteca garantiza la obligación de pagar una renta o prestación periódica, hay que fijar su importe, el plazo, modo y forma en que deben satisfacerse, pudiendo ser ejecutada esta hipoteca tantas veces como se incumpla la obligación asegurada, conforme al art. 157 de la LH, como se estudia en el tema 63.

5.- En los préstamos hipotecarios que contengan una cláusula de estabilización del valor, esta debe reunir los requisitos del art. 219, 3º del RH, que se estudia en el tema 60, entre los que figura la necesidad de fijar una cantidad máxima de responsabilidad hipotecaria que no podrá exceder, aparte de intereses y costas, del importe principal más un 50% si el plazo del préstamo es superior a diez años o de un 25% en los demás casos.

GARANTIA DE LOS INTERESES REMUNERATORIOS: SISTEMAS Y CRITERIO SEGUIDO POR LA LEY SEGÚN QUE LA FINCA HIPOTECADA PERTENEZCA AL DEUDOR O A UN TERCERO.

LOS INTERESES REMUNERATORIOS son las cantidades de dinero que, como frutos civiles, se pagan por la utilización y disfrute de un capital consistente también en dinero. 

La deuda de intereses es una obligación pecuniaria, accesoria de la principal asegurada, lo que plantea el problema de si la hipoteca garantiza también su pago. Según ROCA, los principales sistemas que sigue el derecho comparado sobre la extensión de la hipoteca a los intereses son los siguientes:

a.- El de garantizar indefinidamente o sin límite todos los intereses que devengue el crédito, colocando la deuda de intereses bajo el mismo rango que el crédito principal.

b.- El de fijar un tope máximo, señalando la ley que suma de intereses queda cubierta por la hipoteca, ya consista en un número de anualidades, ya se un tanto por ciento sobre el capital. ROCA lo considera el sistema más ventajoso,

c.- Entender que la hipoteca solo garantiza el principal del crédito, pero no los intereses, aunque, como cada vencimiento de estos supone un nuevo crédito derivado del principal, se otorga al acreedor la facultad de exigir una nueva hipoteca en seguridad de los intereses impagados. Esto presenta la desventaja de que, en cada vencimiento de intereses, el acreedor debe exigir una hipoteca especial, que tendrá el rango que por su fecha le corresponda.

La LH sigue los tres sistemas según los casos:

1º Entre partes y frente al tercer adquirente de la finca que se subrogue en la obligación garantizada, la hipoteca se extiende a todos los intereses impagados y no prescritos, como se desprende de los art. 114 y 146 de la LH, que luego veremos.

2º Respecto de terceros se fija un tope máximo. Según el art. 114 , 1 de la LH: (APL)

“salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente”

Completa esta regla el art. 146 de la LH: (APL)“El acreedor hipotecario podrá repetir contra los bienes hipotecados por el pago de los intereses vencidos, cualquiera que sea la época en que deba verificarse el reintegro del capital: más si hubiere un tercero interesado en dichos bienes, a quien pueda perjudicar la repetición, no podrá exceder la cantidad que por ella se reclame de la garantizada con arreglo al art. 114.”

Y conforme al art. 147 de la LH: “La parte de intereses que el acreedor no pueda exigir por la acción real hipotecaria podrá reclamarla, del obligado por la personal, siendo considerado respecto a ella, en caso de concurso, como el acreedor escriturario y salvo lo dispuesto en el art. 140”.

Para SANZ FERNANDEZ Y CHICO, el tercero a que se refieren estos preceptos es el del art. 34 de la LH, de modo que, quienes no reúnan esta calidad, responden de todos los intereses impagados. En cambio ROCA considera que es tercero todo el que, con posterioridad a la hipoteca, adquiera el dominio o un derecho real sobre la finca hipotecada por cualquier título, aunque no inscriba su derecho.

3º El sistema anterior se complementa con el de ampliación. Según el art. 115 de la LH: (APL)“Para asegurar que los intereses vencidos y no satisfechos que no estuvieren garantizados conforme al art. anterior, el acreedor podrá exigir del deudor ampliación de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados.

“Esta ampliación no perjudicará en ningún caso los derechos reales inscritos con anterioridad a ella”

“Si la finca hipotecada no perteneciera al deudor, no podrá el acreedor exigir que se constituya sobre ella la referida ampliación, pero podrá ejercitar igual derecho respecto a cualesquiera otros bienes inmuebles del deudor que puedan ser hipotecados.”

La ampliación puede pedirse transcurridos tres años desde la constitución de la hipoteca o desde el último vencimiento de intereses que haya sido pagado. Se constituye por acuerdo entre acreedor y deudor y, en su defecto, por resolución judicial obtenida en juicio ordinario. La nueva hipoteca tendrá el rango que corresponda a la fecha de su inscripción.

Pero la ampliación no es frecuente: los acreedores reclaman judicialmente el pago de los intereses en el momento del impago y suele pactarse que por la falta de pago de los intereses determine el vencimiento de la obligación asegurada.

4º.- El sistema legal que acabamos de ver no impide que, al constituirse la hipoteca, se pacte que esta no se extiende a los intereses o que asegure una cantidad mayor o menor que la determinada por la ley. No obstante:

a.-Frente a terceros, estos pactos están limitados por el art. 114, 2 de la LH: (APL)“en ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años”. Y para evitar que indirectamente se asegure una cantidad mayor, el art. 220 del RH establece que (APL)“cuando se fije en la escritura una cantidad global para responder del pago de intereses, no podrá exceder del importe correspondiente a cinco anualidades”.

b.- Cuando se hipotequen varias fincas por un solo crédito, la cantidad de que cada una responde por intereses, según ROCA, debe ser proporcional a la distribución que entre ellas se haya hecho de la responsabilidad hipotecaria.

c.- Por último indicar que no se permite el anatocismo. Así resulta del principio de especialidad que supone que en el momento de la ejecución el acreedor no puede pretender el cobro de los intereses que excedan de las garantías cargándolas en el capital pues supondría una vulneración del 114 LH.

No obstante, esta doctrina se flexibiliza, permitiéndose el anatocismo en el ámbito de las hipotecas de máximo (hipoteca en garantía de cuenta corriente), así como también en el ámbito de la hipoteca inversa-RDGRN de 4 de noviembre de 2010.

EL INTERES VARIABLE

No obstante, existen también préstamos a interés variable, que es aquel interés que oscila en función del rendimiento del capital, y que, normalmente viene determinado por un índice de referencia.

Tal variación plantea, sin embargo, el problema de cómo determinar la cuantía de la responsabilidad por intereses remuneratorios para que conste en el Registro cumpliendo las exigencias del principio de especialidad. No existe norma legal ni reglamentaria que se ocupe de esta cuestión.

La DGRYN, no obstante ha admitido las cláusulas de interés variable, siempre que cumplan estos requisitos:

1. Que hagan referencia a un modulo objetivo que pueda variar al alza y a la baja
2. Que se fije un máximo de responsabilidad por intereses, en cantidad o en porcentaje, lo que supone constituir una hipoteca de seguridad, dada la indeterminación inicial respecto de la cuantía futura de los intereses.

De acuerdo con ello, las posibles formas de fijar la responsabilidad hipotecaria por intereses remuneratorios en estos casos de intereses variables tendría que ser alguna de las de las siguientes

-Fijar un tipo máximo y el plazo de cobertura

-Fijar tipo máximo, plazo de cobertura y cantidad máxima, que no tiene que porqué coincidir con la multiplicación de tipo por plazo, sino que puede ser menor aunque nunca superior

-O Fijar tipo máximo y cantidad máxima, en cuyo caso el tipo se obtiene mediante la oportuna división

Por último indicar que con la reciente Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario ,  para la inscripción en el Registro de los préstamos hipotecarios a interés variable a favor de personas físicas sobre vivienda con cláusula que establezca un límite mínimo a la variabilidad de los tipos de interés ( la llamada cláusula suelo), ha desaparecido la obligación de que conste   en la escritura “expresión manuscrita “ del prestatario por la que éste reconozca que conoce y ha sido advertido de los riesgos del contrato y de la existencia y cuantía del tope mínimo de interés, dada la exigencia del Acta Notarial  de Transparencia que dicha Ley establece.

 

 

GARANTIA DE LOS INTERESES MORATORIOS

Los intereses moratorios son los que no derivan directamente del contrato, sino de la conducta ulterior del deudor, cuando incurre en mora. ROCA SASTRE cree que la hipoteca garantizada estos intereses del mismo modo que los remuneratorios.

Sin embargo la DGRYN, en resoluciones de 20 de mayo, 23 y 26 de Octubre de 1987, ha dicho, frente a la practica de señalar una sola cifra de responsabilidad que engloba a intereses remuneratorios y moratorios, que su distinta naturaleza exige diferenciar la cantidad de que responde la finca por cada uno de ellos.

Por consiguiente, los intereses moratorios solo quedan garantizados si se pacta expresamente, Como su cuantía es indeterminada en el momento de constituir la hipoteca, debe fijarse la cantidad máxima de la que la finca responda por estos intereses, mediante una hipoteca de seguridad.

En todo caso, los intereses deben respetar los límites de los art. 114 de la LH y 220 del RH, por lo que, a este solo efecto, se computan conjuntamente los remuneratorios y los moratorios.

Por último indicar que la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social añadió un nuevo párrafo al art. 114 que ha sido reformado por la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario de 15 de Marzo de 2019 estableciendo que (APL)

«En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá ser capitalizado en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este párrafo no admitirán pacto en contrario"

Se ha abandonado pues la doctrina de la  sentencia del Tribunal Supremo de 3 de Junio de 2016, que, con relación al anterior párrafo tercero de este artículo 114, tenía declarado que debía extenderse a los intereses de demora pactados en préstamos hipotecarios el mismo criterio establecido en la sentencia 265/2015, de 22 de abril , para los intereses de demora en préstamos personales,  consistente en que el límite de la abusividad para estos préstamos se fijó en dos puntos por encima del interés remuneratorio pactado, declarando por tanto nula y abusiva toda cláusula que no respetara ese límite.

GARANTIA DE LAS COSTAS

Las costas y gastos son las expensas que deben efectuarse cuando, vencida la obligación asegurada, el acreedor entabla el correspondiente proceso de ejecución.

La hipoteca solo se extiende a las costas y gastos cuando se pacta expresamente. Este pacto supone una hipoteca de seguridad, porque garantiza una obligación futura de cuantía indeterminada, debiendo fijarse la cantidad máxima de la que responda la finca por estos conceptos.

También, no debe olvidarse que con arreglo al número 1 bis del artículo 575 de La Ley de Enjuiciamiento Civil introducido por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de Medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, en todo caso, en el supuesto de ejecución de vivienda habitual LAS COSTAS exigibles al deudor ejecutado NO PODRÁN SUPERAR EL 5 POR CIEN de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva.

Respecto de otros gastos relacionados con el crédito, como gastos de comisiones, escritura o de registro, gastos que debiendo satisfacerse por el prestatario, lo hayan sido por el prestamista, como primas de seguros, gastos de comunidad de un piso en régimen de propiedad horizontal, impuestos que graven la finca y que sean preferentes a la hipoteca, la Resolución de 23 de octubre de 1987 rechaza la posibilidad de que se engloben en la cifra de responsabilidad por costas y gastos. 

Si se desea garantizarlos con la hipoteca, debe pactarse expresamente, determinando, para cada concepto que se pretenda asegurar, el importe asegurado, si se conoce su cuantía, o la cantidad máxima de que responda la finca, cuando se trate de una obligación futura de cuantía indeterminada.