HIPOTECARIO TEMA 29

 TEMA 29 HIPOTECARIO 



UNIDAD Y PLURALIDAD DEL FOLIO REGISTRAL 

EL SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL se basa en la técnica del folio real, como expresa en el art. 243 de la LH, según el cual: (APL) “El Registro de la Propiedad se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se practicarán a continuación, sin dejar claros entre los asientos”. 

También el art. 8, nº 1 y 2 de la LH dice que:  (APL) “Cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un número diferente y correlativo. Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial” 

Sin embargo, la existencia de las situaciones jurídico reales de carácter complejo motiva, en ciertos casos, la PLURALIDAD DEL FOLIO REGISTRAL, que se da cuando se abre una HOJA MATRIZ a la finca en su conjunto y HOJAS ESPECIALES a cada uno de sus elementos, como fincas independientes con su historial jurídico particular, sin perjuicio de que también les afecte el de la finca matriz. 

Como supuestos de apertura de folio en sentido amplio podemos citar:

1. La propiedad horizontal, en la forma que luego veremos.
2. Las urbanizaciones privadas y los complejos inmobiliarios, que se rigen por el capítulo III de la L.P.H.
3. El aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, que actualmente se regula por la Ley de 15 diciembre 1998 y su examen corresponde al tema siguiente.
4. Las comunidades de aguas privadas, reguladas en el art. 66 R.H., que diferencia entre la inscripción a favor de la comunidad y las inscripciones de cuotas independientes.
5. Las cuotas indivisas que lleven anejo el derecho de utilización exclusiva de plazas de garaje -o trasteros-, de que trata el art. 68 R.H
6. Las concesiones administrativas cuando comprendan o atraviesen territorios de diversos Registros, Ayuntamientos o Secciones, distinguiéndose entre la inscripción principal y las inscripciones de referencia.
7. Las fincas que radican en territorio perteneciente a dos o más Registros, Ayuntamientos o Secciones. Según el art. 2 del R.H. «Se hará la descripción de la totalidad en todos ellos, especificando la cabida correspondiente a cada Sección o Ayuntamiento. Se consignará también, si constare, la descripción especial de cada porción».
8. La doble inmatriculación, prevista en el art. 313 R.H., y que supone una situación anómala y patológica.

Si bien, si consideramos la pluralidad de folio registral en sentido estricto, quedarían excluidos los tres últimos supuestos enumerados, en los que ROCA considera que la pluralidad de folio es solamente aparente. 



INSCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 

La inscripción de la propiedad horizontal en el Registro de la Propiedad está regulada en Ley de Propiedad Horizontal de 21 julio 1960, reformada por la Ley de 6 abril 1999, que 1) dio una nueva redacción a los arts. 396 y 401-2 C.c. y a los arts. 8 y 107-11 L.H. y 2) añadió un Capítulo dedicado a “Los complejos inmobiliarios privados”, que se examinan en el tema siguiente.

Lo más característico de esta regulación es que se mantiene, como básica, la unidad de folio registral, considerándose como una sola finca el edificio en su conjunto, cuya descripción, en el folio matriz, comprenderá cada uno de sus componentes. Pero los distintos pisos y locales podrán inscribirse como fincas registrales independientes en folios distintos, pero conectados -como filiales- con el folio del edificio.
TÍTULO Y FORMA DE PRACTICAR LOS ASIENTOS
 
En cuanto al TÍTULO Y FORMA DE PRACTICAR LOS ASIENTOS, a que da lugar la inscripción en el Registro de la Propiedad Horizontal hay que señalar en primer lugar que:

I.- El TITULO es el acto jurídico que da vida a esta propiedad mediante la individualización jurídica de cada piso o local, lo que se realiza a través de su descripción y valoración en relación al total edificio del que forman parte.

El “título de la propiedad horizontal” puede obedecer a distintas causas:

- Construcción por pisos.
- Constitución en régimen de P.H. por el propietario de un edificio ya
construido, que vende por plantas o pisos.
- Acuerdo de los copropietarios para hacer cesar el condominio ordinario.
- Ejercicio del derecho a ELEVAR o SUBEDIFICAR, conforme al art. 16-2 R.H.
- E incluso Testamento o
- Donación.

Un caso especial es el de la llamada “comunidad valenciana”, que admite la Resolución de 18 de Abril de 1988 y que se refiere a un caso en que se había hecho una declaración de obra nueva y división horizontal de un edificio efectuada por dos únicos condóminos, los cuales declaran que construyen individualmente su vivienda y participan, en proporción a su cuota, en la construcción de los elementos comunes, adjudicándose las viviendas resultantes, no por disolución de comunidad, sino en méritos del citado convenio -comunidad valenciana.

Desde un punto de vista formal, el título inscribible será la escritura pública, sentencia judicial o, incluso, el laudo arbitral. También lo puede ser la certificación administrativa que regula el art. 206 L.H., tratándose de fincas del Estado y de los demás entes públicos estatales.

El otorgamiento del título puede ser efectuado:

1. Por el constructor o propietario único del edificio.

2. Por todos los propietarios del edificio, o sea, por los titulares de los distintos pisos o locales.

En cuanto a la capacidad, no es una cuestión resuelta por la L.P.H.; los autores dan distintas soluciones:
- La opinión tradicional es que se trata de un acto dispositivo, que exige plena capacidad.
- ÁLVAREZ ÁLVAREZ entiende que es un acto típico de administración.
- CÁMARA considera que es un acto neutro y, por tanto, basta la capacidad general.

El legislador parece que lo considera como un acto de administración, como resulta del art. 94 R.H, que permite que uno de los cónyuges, sin el consentimiento del otro, constituya en propiedad horizontal un edificio ganancial

Las circunstancias que debe expresar el título constitutivo de la propiedad horizontal, que luego se reflejarán en la inscripción, son las siguientes, con arreglo al art. 5.2 de la Ley de 21 julio 1960:

1ª Descripción del inmueble en su conjunto y de cada uno de sus pisos o locales:

a)La descripción del inmueble en su conjunto expresará las circunstancias exigidas en el art. 9 L.H. y 51 R.H. con indicación de los servicios e instalaciones con que cuente el mismo.

b)La descripción de todos los pisos o locales se hará:

- Asignando a cada uno un número correlativo escrito en letra.
- Determinando la extensión de superficie útil en metros.
- Expresando sus linderos como pide para las fincas urbanas el art. 513 R.H., en relación con la puerta principal de acceso a la escalera.
- Determinando la planta del edificio en que se hallare, la cuál se señalará por numeración correlativa absoluta.
- Especificando los anejos a que tuviera derecho: garaje, trastero, buhardilla o sótano..., bastando para ello indicar los datos precisos que los identifiquen.

2ª También se fijará la cuota de participación que a cada piso o local corresponda sobre los elementos, servicios y pertenencias comunes del edificio, necesarios para su adecuado uso o disfrute. Esta cuota, se determinará con relación al total valor del inmueble y referida en centésimas. Servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. L

3ª El título constitutivo de la P.H. podrá potestativamente contener además los Estatutos, de los que luego nos ocuparemos.

II.-  "FORMA DE PRACTICAR LOS ASIENTOS": Esta cuestión se contempla en el artículo 8, apartados 4 y 5 de la Ley Hipotecaria:

Dice el art. 8:(APL)

«Se inscribirán como una solo finca bajo un mismo numero:
4° Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada.
En la inscripción se describirán, con las circunstancias prescritas por la Ley, además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno corresponde. En la inscripción del solar o del edificio en conjunto se harán constar los pisos meramente proyectados.
Se incluirán, además, aquellas reglas contenidas en el título y en los Estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad. La inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble constituyente del régimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales.
5° Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen. »

En el examen de estos preceptos distinguimos:

1)- Inscripción de edificios por pisos cuya construcción esté concluida, comenzada o proyectada.

- Construcción concluida: Es el caso normal y que supone la previa o simultánea inscripción de la declaración de obra nueva y de la constitución del régimen de propiedad horizontal.

La inscripción contendrá las circunstancias generales del art. 9 L.H. y del 51 R.H. y además las especiales del art. 8 L.H. y 5 L.P.H. 

- Construcción comenzada: Se aplica lo que acabamos de decir para la construcción concluida. El art. 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, regula las declaraciones de obras nuevas en construcción, de modo que si éstas cuentan con el proyecto del técnico y la correspondiente licencia municipal, ya puede inscribirse la declaración de obra nueva en construcción y la consiguiente constitución en régimen de propiedad horizontal. 

- Construcción proyectada: También se refiere el art. 8 L.H. a ella, haciéndose constar los pisos proyectados en la inscripción y no como mera indicación o mención como entienden algunos autores.

y 2) Inscripción separada de los pisos o locales como fincas independientes:

Para algunos autores esta inscripción separada es facultativa -BATALLA, VENTURA TRAVESET-; para otros es necesaria -RAMOS FOLQUES, CAMY-. La primera tesis es la acogida por la D.G.R.N., aunque en R. 2 FEBRERO 1973 entendió que el buen orden y la claridad del Registro exigen la inscripción independiente. 

Adoptado el sistema de pluralidad de folios para la inscripción de la propiedad horizontal, la consecuencia será:

Al folio principal del edificio en su conjunto, se llevarán aquellos asientos que se refieran a su totalidad: alteraciones de estructura, agregaciones, divisiones, Estatutos...,y

Al folio particular de cada piso o local, se llevarán los asientos que les afecten sólo a ellos, con referencia a la inscripción del edificio en su conjunto.

LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD Y SUS EFECTOS RESPECTO DE TERCERO

Dice el art. 5 de la L.P.H.: (APL)
«El título (constitutivo de la propiedad horizontal) podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto que no perjudica terceros si no se inscribe en el Registro de la Propiedad».

Los estatutos pueden contenerse en el titulo constitutivo, en cuyo caso, se reflejarán registralmente en la inscripción de éste. Pero también pueden contenerse en escritura pública separada, causando una inscripción autónoma, que se extenderá en el folio registral del edificio en su conjunto, según el art. 8-4 L.H.
En principio los estatutos vinculan a todos los adquirentes de elementos o departamentos independientes, pero cabe distinguir:

- Si los estatutos no están registrados, los terceros se rigen por la Ley y no por los estatutos, salvo el posible conocimiento que puedan tener de ellos -por ej.: cuando constan en su documento adquisitivo-.

- Si los estatutos han sido inscritos, éstos afectan a tercero, sin que, en modo alguno, puedan alegar ignorancia de los mismos.
Por ultimo, decir que también pueden existir ordenanzas o normas de régimen interior, que regulan los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, art.6 LPH, y que se diferencia de los estatutos en que no forman parte del título de constitución; no se inscriben en el Registro ni afectan a terceros.



MODIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

 PRIMERO: Si se trata de Modificaciones que afecten a la totalidad del edificio, como: alteraciones en su estructura, construcción de nuevas plantas o constitución de hipoteca (Art. 218 R.H) : 

- El Título será: Escritura en la que consientan todos los propietarios, por afectar al título constitutivo. 

- Y en cuanto a la Forma de practicar los asientos: Se inscribirán en el folio del edificio en su conjunto, con nota de referencia al margen de las inscripciones de los pisos o locales. 

SEGUNDO: Si se trata de Modificaciones que afecten a los elementos comunes, sólo caben en los elementos procomunales, que son elementos comunes por destino, como por ejemplo, la desafectación y enajenación de la vivienda del portero. 

- El Título será: Escritura en la que consientan todos los propietarios, pues la determinación de la cuota de participación del elemento procomunal afecta al título constitutivo. 

- Y en cuanto a la Forma de practicar los asientos: el nuevo elemento privativo se inscribirá en proindiviso a favor de todos los propietarios, más la nota de referencia en la finca matriz. 

TERCERO: Si se trata de Modificaciones que afecten a pisos o locales determinados.

- El Título será : Escritura en la que consientan todos los propietarios, pues la modificación en la descripción, o la determinación de las cuotas de participación, afecta al título constitutivo, a no ser que exista cláusula estatutaria de dispensa. R 26 febrero 1988 

- Y en cuanto a la Forma de practicar los asientos: La alteración de la descripción se hará constar en el folio del piso o local.



SU EXTINCION

El Art. 23 LPH establece que: “El régimen de propiedad horizontal se extingue:

          1.º Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
       2.º Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias”.

        A) En cuanto a la Destrucción del edificio:

Será título inscribible: Escritura pública otorgada por todos los propietarios en que se constate la extinción o Sentencia.

En cuanto a la forma de practicar los asientos:

- En el folio de la finca matriz, se cancelará la inscripción de la propiedad horizontal y se inscribirá el condominio ordinario sobre el solar a favor de los propietarios, en proporción a sus cuotas de participación, con nota marginal de referencia a las inscripciones de dominio de los pisos o locales.

- Y los folios de los pisos o locales se cancelarán con nota marginal de referencia a la cancelación de la inscripción de la propiedad horizontal.
    B) En cuanto a la Conversión en propiedad o copropiedad ordinarias:

    Será título inscribible: Escritura pública extintiva otorgada por el propietario único o todos los copropietarios.

    En cuanto a la forma de practicar los asientos:

    - En el folio de la finca matriz se cancelará la PH y se inscribirá el domino o el condominio ordinario.

    - Los folios de los pisos o locales, se cancelarán, con nota marginal de referencia a la cancelación de la inscripción de la propiedad horizontal.

    C) Y son Otras Causas de extinción del Régimen de Propiedad Horizontal:

    - La condición o el término resolutorio, aplicando el art. 23 LH.

    - La expropiación forzosa de la totalidad del inmueble, conforme a las reglas generales.

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