HIPOTECARIO TEMA 26


TEMA 26 HIPOTECARIO NUEVO




 

CONCORDANCIA ENTRE EL REGISTRO Y LA REALIDAD JURÍDICA.


En nuestro sistema inmobiliario registral la inscripción no es constitutiva, por regla general y tampoco convalidante de defectos del título, ex art. 33 LH. De este modo, resulta una realidad tabular, que es la que los libros registrales reflejan, y una realidad jurídica extrarregistral, que pueden no coincidir, bien porque no se haya inscrito una determinada escritura bien porque los datos de la inscripción no concuerden con la realidad extrarregistral. En este orden de cosas, el art. 39 LH dice que "Por inexactitud del Registro, se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad extrarregistral".

Pues bien, los medios para lograr la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica son los que enumera el art. 198 LH, que tras de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido del Catastro Inmobiliario, dice lo siguiente:APL

"La concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral se podrá llevar a efecto mediante alguno de los siguientes procedimientos:

1º. La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.

2º. El deslinde registral de la finca.

3º. La rectificación de su descripción.

4º.- La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca.

5º. La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna.

6º.Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas en virtud de certificación administrativa.

7º. El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

8º. El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación.

9º. El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso.

Los procedimientos contenidos en este Título podrán acumularse cuando su finalidad sea compatible y recaiga en el mismo funcionario la competencia para su tramitación, debiendo integrarse coetáneamente, si es posible o sucesivamente en otro caso, la totalidad de los trámites exigidos para cada uno de ellos.

La desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este Título no impedirá la incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél."
 


 

APERTURA DE FOLIO REGISTRAL: LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS.


La apertura de folio registral es la primera operación propia de todo sistema hipotecario de "folio real", que es el sistema  que sigue nuestro Registro de la Propiedad desde la Ley Hipotecaria de 1.861. En este sistema el Registro se lleva por fincas, abriéndose a cada una de ellas un folio, historial o conjunto de hojas, en el que se asientan todas las vicisitudes jurídicas de las fincas, lo que permite ver su entera situación según el Registro.


La llevanza del Registro por fincas resulta del  art. 243 y y de los párrafos 1 y 2 del art. 8 de la  LH. Así, el art. 243 dice que: APL

"El Registro de la Propiedad se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se practicarán a continuación, sin dejar claros entre los asientos."

Y los párrafos primero y segundo del art. 8 LH establecen que: APL

"Cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un número diferente y correlativo.

Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial."


La apertura de folio registral tiene lugar, por tanto, con la primera inscripción relativa a la finca. Esta operación es la inmatriculación de la finca, pues según el art. 7 de la LH APL: "La primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio y se practicará con arreglo a los procedimientos regulados en el Título VI de esta Ley", que son los medios inmatriculadores mediante los cuales se logra la "concordancia entre el Registro y la realidad jurídica" rúbrica del título VI de la Ley-.


De este modo, puede definirse la inmatriculación siguiendo a ROCA SASTRE como el ingreso de una finca en el Registro de la Propiedad, efectuado por una primera inscripción de su dominio, a través de los medios inmatriculadores legalmente admitidos y en cuya virtud se abre folio particular a cada finca, con los efectos generales procedentes y unos efectos específicos determinados.


Este autor sostiene que el concepto de inmatriculación es menos amplio que el de primera inscripción a que la primera inscripción comprende la inmatriculación propiamente dicha pero además los supuestos de modificación de entidades hipotecarias como la segregación, agrupación y división en los que surgen nuevas entidades que abren folio, hoja o registro particular, practicándose una primera inscripción sin que implique sustancialmente el ingreso de una nueva finca en el Registro.

También, en este orden de cosas puede decirse que la inmatriculación se caracteriza por que la primera titularidad que se publique ha de ser de dominio. Ello no implica que el dominio publicado sea pleno y total. Así, puede inmatricularse la nuda propiedad y el art. 377 RH admite la inmatriculacion del dominio util o del directo pero si después se inscribiese el otro dominio, la inscripción se practicará a continuación del primeramente inscrito."

Hay que señalar, sin embargo, que el art 278 del RH, que en caso de propiedad indivisa o condominio, permitía la inmatriculación de las cuotas separadamente y el art. 312 RH que permitía la inmatriculación del derecho real impuesto sobre finca ajena no inscrita, deben entenderse tácitamente derogados como todo el Titulo VI del RH, en que están incluidos, tal como han declarado las RR dela DGRN de 17 de Noviembre de 2015 y la de 7 de Mayo de 2016

En fin, en cuanto a los efectos de la inmatriculación señalar que el art. 207 de la LH, reformado por la Ley de 2015 es tablece que APL "Si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números 1.°, 2.°, 3.° y 4.° del artículo 204, el artículo 205 y el artículo 206, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación.

Ahora bien, el inmatriculante: 1) tendrá a su favor las presunciones resultantes del principio de legitimación, 2) puede promover el juicio del art 41 de la Ley Hipotecaria, y 3) está protegido por el art. 32 de la LH y por el art. 1473 del Código Civil en el caso de doble venta.



LOS MEDIOS INMATRICULADORES.

Pueden enumerarse los siguientes:

A.- El expediente de dominio, que veremos en la pregunta siguiente.

B.- El doble título inmatriculador del art. 205 LH.

C.- La certificación de dominio regulada por el art. 206 LH.

D.- Y los medios que relaciona el art. 204 LH, que dispone lo siguiente:APL

"Además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los arts. 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad en los siguientes supuestos:

1.º Cuando se trate de fincas aportadas a expedientes de transformación equidistribución urbanística y se pretenda la inmatriculación en virtud de los documentos en cuya virtud se proceda a la inscripción de las fincas de resultado.

2.º Cuando se trate de fincas de reemplazo resultantes de expedientes de concentración parcelaria.

3.º Cuando se trate de fincas que hubieran sido objeto de expropiación forzosa.

4.º Cuando se trate de fincas de titularidad pública resultantes de procedimientos administrativos de deslinde.

5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el art. 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo.

A continuación para el caso de que las fincas inmatriculadas tampoco constasen en el Catastro y para coordinar el Registro con él se establece que:

"Cuando las nuevas fincas creadas en virtud de los procedimientos a que se refiere este precepto no hubieran sido incorporadas previamente al plano parcelario catastral con delimitación de las parcelas que hayan de corresponderles, el Registrador remitirá por medios electrónicos a la Dirección General del Catastro copia de la representación gráfica aportada para la inmatriculación el día siguiente al de su presentación en el Registro de la Propiedad. El Catastro devolverá al Registrador las referencias catastrales de las fincas objeto del acto de que se trate para su incorporación al asiento, y la representación gráfica catastral indicando, en su caso, si la finca ha de entenderse coordinada con la descripción gráfica catastral."

Una vez practicada la inmatriculación, el registrador expedirá el edicto a que se refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo anterior."

Con esta nueva regulación parece claro que queda en gran parte vacía de contenido la remisión a los "otros medios previstos por la legislación especial" que hacía el art. 299 RH, y que en gran parte han quedado recogidos en el art. 204 de la Ley , aunque todavía hay excepciones tales como la certificación administrativa de adjudicación de bienes a favor de la administración tributaria correspondiente por ejecución de débitos fiscales (arts. 157 ss del RG de Recaudación).


 
EL EXPEDIENTE DE DOMINIO Y SUS DISTINTAS FINALIDADES.

EL EXPEDIENTE DE DOMINIO es un procedimiento que ya se tramita en sede notarial y en parte, registral y no, por tanto, judicialmente. Su finalidad es múltiple, a saber:

1.- La inmatriculación de fincas;

2.- Rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral (art. 201);

3.- Reanudar el tracto sucesivo interrumpido (art. 208).

En los casos segundo y tercero el expediente presenta ciertas especialidades que se exponen en otros temas.



SU TRAMITACIÓN EN RELACIÓN CON LA INMATRICULACIÓN.

Nos centramos en su tramitación prevista en el art. 203 de la Ley Hipotecaria, cuyas ocho reglas pasamos a exponer de forma esquematizada:

A.- NOTARIO HABIL

Debe tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos colindantes. Puede tramitarse un solo expediente para varias fincas, siempre que todas radiquen en el territorio de un mismo Registro, o al menos su mayor parte.

B.- INICIACIÓN

Se inicia mediante solicitud por escrito del titular dominical con sus datos personales y domicilio para notificaciones, junto con estos documentos:


a.- Título de propiedad, junto con certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales con expresión de los titulares catastrales de las mismas y sus colindantes y domicilios respectivos esta regla consagra que pueda haber una sola finca dividida en varias parcelas en el catastro y plantea el problema de si por título debe entenderse "documento" o puede aceptarse como tal el contrato verbal o cualquier otro admitido en derecho pero "no documentado"


b.-También se aportarán los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen para localizar las fincas registrales y catastrales colindantes.


c.- Identificación de los derechos constituidos sobre la finca y acciones reales ejercitadas en relación con la misma.

d.- Y la Identificación de los poseedores de la finca y arrendatarios, si fuere una vivienda.

C.- SOLICITUD DE CERTIFICACIÓN Y DE ANOTACIÓN

A continuación, El Notario levanta acta comprensiva de la anterior documentación, remitiendo copia de la misma al Registro solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita y, en su caso, anotación preventiva de pretensión de inmatriculación. La certificación se expedirá en quince días, como máximo.

Pero si el Registrador tiene dudas fundadas de que la finca ya estuviera inmatriculada en todo o en parte, o coincidiera en parte con otra de dominio público aun no inmatriculada, se denegará la anotación solicitada, y el Notario procederá al archivo de las actuaciones.

D.- PRACTICA DE LA ANOTACIÓN

En otro caso, el Registrador expedirá la certificación solicitada. La anotación tiene una vigencia de 90 días, prorrogable a 180 si hay causa justificada a juicio del Registrador.

E.- NOTIFICACIONES Y PUBLICIDAD


Recibida la certificación, el Notario notifica la pretensión de inmatriculaciónen la forma prevenida reglamentariamente, a todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en la solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente . Asimismo, insertará un edicto en el "Boletín Oficial del Estado", y potestativamente el podrá ordenar la publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, en que está situada la finca, con el contenido que la regla expresa.


F.- ALEGACIONES Y POSIBILIDAD DE OPOSICIÓN


Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario en un mes. Si se formulase oposición, el Notario dará por concluso el expediente, pudiendo entonces el promotor deducir demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto

G.- ACTA FINAL

En caso contrario, el Notario levanta acta comprensiva de todo el expediente y remitirá copia al Registrador para la inmatriculación. Dicha segunda acta tiene por objeto una declaración notarial de notoriedad del hecho de haberse justificado o no su adquisición por parte de quien promueve el expediente.

H.- INMATRICULACIÓN

Recibida el acta por el Registrador, se efectuará el correspondiente asiento de presentación y, si la calificación es favorable procederá, en su caso, a la práctica de la inmatriculación solicitada y publicará un edicto que identifique la finca y su titularidad y cargas, que se publicará en el B.O.E.

Si la calificación fuese desfavorable y, consecuentemente, hubiese denegación de la inmatriculación por por parte del Registrador cabe recurso gubernativo sin perjuicio de acudir a la vía judicial en defensa del derecho al inmueble del solicitante.

Durante la vigencia del asiento de presentación o de la anotación preventiva no podrá iniciarse otro procedimiento de inmatriculación que afecte en todo o en parte a la finca.

Por último, debe indicarse que a esta vía de inmatriculación no le afecta la suspensión de la fe pública registral del art. 207 LH.


 
EFECTOS

a.- Desde el punto de vista formal

Se produce la inmatriculación de la finca y, consecuentemente la apertura de folio registral que debe reflejar las circunstancias de los arts 9 LH y 51 RH

b.- Desde el punto de vista material

El inmatriculante por expediente de dominio goza del principio de legitimación del art. 38 de la Ley pero, como no es tercero, no goza de la protección registral del art. 34. Sí goza de esta protección el que adquiere del inmatriculante, siempre que reúna los requisitos que éste art. exige, sin quedar afectado por la suspensión por dos años de la fe pública registral que el art. 207, después de su reforma por la Ley de 24-Junio-2015, establece para las inmatriculaciones obtenidas por los otros medios (los regulados en los arts. 204, 205 y 206)

c.- Desde el punto de vista del principio de prioridad

La prioridad de las cargas y gravámenes que se hayan conocido durante el expediente se determinará según las normas de preferencia establecidas en la legislación civil y en la normativa específica que resulte aplicable según la naturaleza de la carga o gravamen y, en su defecto, según la fecha de los títulos (art. 203 regla sexta)


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