HIPOTECARIO TEMA 21

 HIPOTECARIO TEMA 21 NUEVO



EL ASIENTO REGISTRAL: CONCEPTO Y CLASES. FORMALIDADES COMUNES A TODOS ELLOS

El Registro de la Propiedad, para dar publicidad a las situaciones jurídico-reales inmobiliarias, precisa almacenar previamente esta información, lo que tiene lugar mediante la realización de asientos en sus libros.

ROCA SASTRE define el asiento como “la constatación manuscrita de un título, acto, hecho o circunstancia en los libros del Registro para que surta los efectos hipotecarios procedentes”.

Desglosando esta definición, podemos señalar LO SIGUIENTE:

1.- Todo asiento es una constatación de títulos, hechos o circunstancias inscribibles, aunque no adopta la misma forma en los diferentes sistemas hipotecarios:

- Así, en el SISTEMA FRANCES DE TRANSCRIPCION el asiento es copia integra y literal del título presentado.

- En el SISTEMA DEL ENCASILLADO (Alemania y Suiza) el asiento consiste en una indicación de los datos fundamentales del título, dentro de las correspondientes casillas.

- Y en el SISTEMA DE INSCRIPCION, que es el español, el asiento es un extracto del contenido del título que recoge sus datos fundamentales. Sin embargo, hay excepciones. Así:

a.- Las condiciones se copian literalmente, para que no queden desvirtuadas, art. 51,6ª RH.

b.- Las anotaciones preventivas de suspensión por defecto subsanable de mandamientos judiciales dictados en causa criminal o procedimiento laboral o de embargos administrativos por débitos a la hacienda pública se practican por el sistema de encasillado.

c.- Los asientos relativos a las resoluciones judiciales sobre incapacidad, ausencia o fallecimiento se realizan por el sistema de encasillado.

2.- La segunda característica del asiento es que era tradicionalmente manuscrito, permitiéndose solo utilizar la maquina de escribir en los documentos destinados a mantener relaciones oficiales con los particulares o autoridades, y en las certificaciones. También se admiten las estampillas para algunas notas marginales, 359 RH.

El Real Decreto de 23 de diciembre de 1976 permitió llevar el Libro de Inscripciones por el sistema de hojas móviles, obligatorio desde la resolución de 31 de agosto de 1987. Este sistema fue autorizado para el Libro Diario por la Resolución de 8 de Enero de 1991. En ambos casos se permite practicar los asientos a mano, a máquina o por cualquier otro medio mecánico de reproducción que autorice el Ministerio de Justicia.

En todo caso, los Registradores redactan, los asientos libremente, ajustándose en lo posible a las instrucciones y modelos oficiales, sin usar abreviaturas, ni purismos, salvo en los casos permitidos por la ley.

Al final el Registrador autoriza el asiento con su firma, que será “entera” en los asientos de Presentación, Inscripciones, Anotaciones Preventivas y Cancelaciones extensas; y “media firma” en las notas marginales, inscripciones, anotaciones preventivas y cancelaciones concisas.

3.- En tercer lugar, los asientos se practican, sin dejar huecos entre ellos: el de presentación, en el Libro Diario; y los demás, en el folio u hoja de la finca correspondiente en el Libro de Inscripciones. No obstante, hay un libro especial para las anotaciones preventivas a que se refiere el art. 170 del RH y un libro de incapacitados para los asientos relativos a las resoluciones judiciales sobre incapacidad, ausencia o fallecimiento, art. 386 RH.

El art. 41 del Reglamento Hipotecario enumera las CLASES DE ASIENTO diciendo que (APL): “En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: Asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales o de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales”.

Como vemos, aunque el artículo identifica asiento con inscripción, la inscripción, en sentido estricto, es una clase de asiento.

Por su parte, ROCA SASTRE clasifica los asientos en:

i.- Principales y accesorios, según tengan autonomía y función propia o estén al servicio de otros asientos, nota marginal.

ii.- Definitivos y provisionales, según tengan una duración indefinida, inscripción, o temporal, por estar destinados a convertirse en otros asientos o a extinguirse por caducidad pasado un plazo como las anotaciones preventivas.

iii.- Positivos y negativos, según exterioricen un derecho en plena vida o nacimiento, inscripción, o su extinción o la perdida de vigencia de un asiento, cancelaciones.

iv.- De Libro de Inscripciones: como inscripciones, anotaciones preventivas, cancelaciones, o notas marginales. Y del Libro Diario: como el asiento de presentación.

v.- También pueden ser los asientos de derechos, que constituyen la regla general, y de hechos, como las inscripciones de obra nueva, o las notas marginales de haberse cumplido la condición.




EL ASIENTO DE PRESENTACION. PROCEDENCIA, DURACION Y PRORROGA. EFECTOS. MODALIDADES DE LA PRESENTACION: SUA REQUISITOS Y EFECTOS

Al asiento de representación se refería por completo el art. 248 de la Ley hipotecaria, pero, tras la última reforma, operada en el 2005, dicho artículo abordó fundamentalmente la actualización de los Libros del Re­gistro, haciendo simples referencias al asiento de presentación.

Así, el precepto creó un nuevo Libro de Entrada, cu­ya finalidad es la actualización inmediata del contenido de los Libros del Registro, y que es distinto del Libro Diario de Presentación, libro que se siguió manteniendo. En consecuencia, hay que dis­­­­tinguir: (1) la actualización inmediata del Registro a través del ingreso del documento en el Libro de Entrada, respecto al cual no está prevista nin­­­­gu­na calificación negativa del Registrador, y (2) la extensión del asien­to de presentación del documento en el Libro Diario, con posibilidad de ca­­li­fi­ca­ción negativa.

SANZ FERNÁNDEZ define el ASIENTO DE PRESENTACION como «La constatación o expresión formal y solemne, hecha en el Libro del Diario, del momento de la presentación del título en el Registro para obte­ner el asiento correspondiente». 

CHICO ORTIZ destaca que el Asiento de Presentación es un asiento “preparatorio” o “preliminar”, que permite la extensión de otros asientos en los libros de inscripciones -o la expedición de determinadas certificaciones­ y que, además, está sujeto a caducidad. 

La finalidad del Asiento de Presentación es hacer constar el momento de presentación de un título, que se practica en el Libro Diario, que diariamente se abre con la fecha del día y se cierra por una diligencia que firma el Registrador inmediatamente después del último asiento. 

PROCEDENCIA:

Para que proceda la extensión del asiento de presentación es menester: 

I. Que los documentos se presenten en días y horas hábiles. En efecto, La presentación ha de hacerse en horas hábiles, pues los asientos hechos fuera de ellas son nulos, art. 252 LH. No obstante, conforme al reglamento, si el número de títulos presentados es elevado, puede “tomarse nota” del presentante, hora y día de la presentación en el título o llevarse un Libro de Entrada en el que se haga constar por orden los documentos ingresados, y practicar luego los asientos en el Diario por orden de entrada.

-Si la presentación es física, se entrega al presentante de un recibo del documento y se toma de razón del documento en el Libro de Entrada, don­de se hará constar de modo inmediato la pre­sen­tación de los títulos por el riguroso orden en que hubieran ingresado los documentos.

- Si los documentos son presentados por telefax se asentarán en el Diario de confor­midad con la regla general, a excepción de los que se reciban fue­ra de las horas de oficina que se asentarán en el día hábil siguiente y el asiento de presentación caducará si, en el plazo de 10 días hábiles si­guientes, no se presenta en el registro el título original o su copia autorizada”.

- Y si la presentación es telemática, se estará a las si­guien­tes reglas:

1. El sistema telemático de comunicación empleado deberá generar un “acuse de recibo digital” con expresión de la “unidad temporal precisa” (o sea, la hora) de pre­sen­tación del título.
2. Si el título hubiera ingresado en horas de oficina, el registrador procederá en el mismo día a practicar el asiento de presentación. Si el título se presentara fuera de las horas de oficina, se deberá exten­der el asiento de presentación en el día hábil siguiente atendiendo al orden riguroso de presentación de aquél.
3. Por último, el registrador notificará telemáticamente la práctica del asiento de presentación en el mismo día en que se hubiera extendido. 

- Cuando el título se recibe por correo, se considerará presentante al remitente del documento y se practicara el asiento de presentación en el momento en que se proceda a la apertura del correo recibido en el día.

II. En segundo lugar, para que proceda el asiento de presentación, es necesario que los documentos puedan generar precisamente un asiento de presentación. Y sólo son hábiles para provocar un asiento de presentación los títulos que “puedan producir” en el Registro alguna inscripción, anotación preventiva, cancelación o nota marginal. Y conforme al artículo 248 de la Ley, La PRESENTACIÓN – puede ha­cerse: (1) físi­camente –aun­que no lo diga expresamente el precepto, mediante la entrega material de los tí­­tulos en el Registro–, (2) por correo, (3) por telefax o (4) por remisión telemática.

No obstante quedan excluidos -art. 420 R.H.-:

- Los documentos privados, salvo los supuestos en que las disposicio­nes legales les atribuyan eficacia registral.
- Los documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios.
- Los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad, no puedan provocar operación registral alguna.

Finalmente, si no se acredita el pago del IMPUESTO, el asiento de presentación puede extenderse, pero se suspenderá la calificación y la operación registral solicitada y se devolverá el título al que lo haya presentado, a fin de que se satisfaga dicho impuesto.
En cuanto a las CIRCUNSTANCIAS del asiento de presentación , dice el art. 249 LH que (NOAPL) Los asientos del diario se extenderán por el orden con que se presenten con los títulos, sin dejar claros, ni huecos entre ellos, se enumerarán correlativamente en el acto de extenderlos, y expresarán necesariamente:

1º El nombre y apellidos del que presente el título.
2º la hora de presentación
3º la especie de título presentado, su fecha y autoridad o Notario que lo suscriba.
4º El derecho que se constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga por el título que se pretenda inscribir.
5º La naturaleza de la finca o derecho real que sea objeto del título presentado, con expresión de su situación y de su nombre y número, si lo tuviere.
6º El nombre y apellidos de la persona a cuyo favor se pretende hacer la inscripción o asiento de que se trate.
7º La firma del Registrador en todo caso y la de la persona que presente el título, si lo solicitare”.

En cuantoa la La DURACION del asiento de presentación es de sesenta días hábiles contados desde el siguiente al de su fecha. Transcurrido dicho plazo sin 1) haberse despachado el documento, 2) tomado anotación preventiva por defecto subsanable o 3) interpuesto recurso contra la falsificación, el asiento caduca y se cancela de oficio por medio de nota marginal, art. 436 RH.

No obstante, el plazo puede variar, pues, según el art. 432 RH:

1º Si los documentos subsanatorios de defectos se aportan dentro de los últimos quince días de vigencia del asiento, este se prorroga por un período igual al que falte para completar los quinces días (art. 97 RH).

2º La interposición del recurso gubernativo contra la calificación suspende el plazo del asiento hasta que se notifique al Registrador la resolución recaída, art. 111 RH.

3º Si se retiró el documento para pagar impuestos, se depositó en la Oficina de Gestión del Impuesto , y ésta no lo ha devuelto el interesado, entonces, a instancia del presentante o interesado acompañada del documento justificativo de aquella circunstancia, presentada antes de la caducidad del asiento, se prorroga el asiento hasta ciento ochenta días desde su propia fecha.

4º Si para despachar un documento es preciso inscribir previamente otro presentado con posterioridad, el asiento de presentación del primero se prórroga, a instancia del presentante o interesado, hasta treinta días después de haber sido despachado el documento posterior o hasta el día en que caduque el asiento de presentación del mismo.

5º Cuando, vigente el asiento de presentación, se presente mandamiento judicial en causa criminal ordenando al Registrador que se abstenga de practicar operaciones en virtud de títulos otorgados por el procesado, el plazo se prórroga hasta la terminación de la causa.

En estos casos, la prórroga o suspensión se hace constar por nota al margen del asiento y lleva consigo la prórroga de los asientos de presentación anteriores o posteriores relativos a títulos contradictorios o convexos.

Y, por último, LOS EFECTOS DEL ASIENTO DE PRESENTACION son los siguientes:
  1. INICIA EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL, obligando al Registrador a calificar los títulos y a practicar, suspender o denegar los asientos solicitados.
  1. INICIA LA PRIORIDAD DE LOS DERECHOS CONTENIDOS en el título presentado, ya que cierra el Registro a los documentos de igual o anterior fecha incompatibles con aquel, art. 17 LH, y practicada la inscripción, anotación, cancelación o nota marginal solicitada, se considera como fecha de estos asientos la del asiento de presentación, art. 24 y 25 LH.


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